Het tuchtcollege van het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs (NRVT) deed deze week uitspraak in een ingediende klacht tegen een Desktoptaxatie. Het tuchtcollege verklaart de klacht gegrond. De zaak ligt gevoelig, vanwege de al langer lopende discussie rond hybride en fysieke taxaties.
De klager in deze zaak heeft vanwege aanpassing van zijn hypotheek in mei 2022 een Desktoptaxatie laten uitvoeren van zijn woning. Dit is een zogeheten hybride taxatie: een modelmatige waardering gecontroleerd door een taxateur. De klager verwachtte een flinke overwaarde, maar dat valt erg tegen. De Desktoptaxatie komt uit op een waarde van € 500.000. Na de Desktoptaxatie laat klager een andere taxateur een fysieke taxatie uitvoeren. Dat gevalideerde taxatierapport komt op een marktwaarde van € 630.000.
De man dient een klacht in. Hij voert daarbij onder andere aan dat de modelwaarde van de Desktoptaxatie die de taxateur heeft goedgekeurd, niet realistisch is, mede gelet op de waarde die blijkt uit het latere fysieke taxatierapport. Daarnaast wijst hij erop dat het bedrijf van de desktoptaxateur op meer dan 80 kilometer ligt van de woning.
Klager is zelf taxateur
De Desktoptaxatie is ontwikkeld door technologiebedrijf Calcasa. De NRVT heeft ook een hybride taxatievorm ontwikkeld: de Bureauwaardering. In de regelgeving van de NRVT geldt het comply or explain-principe, dus beide werkvormen zijn mogelijk. De desktoptaxateur, een franchisenemer, dacht dan ook zijn werk naar eer en geweten goed uit te voeren. Hij denkt dat de klager, die zelf taxateur is, tegenstander is van dit soort taxaties.
De desktoptaxateur stelt verder in zijn verweer dat het tuchtcollege niet oordeelt over de waarde van een pand. Hij licht toe dat een Desktoptaxatie 25 referenties (vergelijkbare panden) genereert, waarvan hij als taxateur er zes ziet. Daaruit selecteert hij de beste drie. Hijzelf vindt de waardering plausibel.
Lokale kennis
Dan het punt van de afstand van het bedrijf tot de woning. Aan de Bureauwaardering had de NRVT tot vorig jaar een aantal beperkingen verbonden, waaronder een vereiste maximale afstand van het vestigingsadres van de taxateur en het te taxeren object. Reden is dat anders de kwaliteit van de taxatie niet geborgd zou kunnen worden. Na aanwijzingen van de Autoriteit Consument en Markt heeft de NRVT deze regels echter aangepast. De desktoptaxateur stelt dan ook dat zijn lokale kennis op een andere manier is aangetoond, nl. doordat het model uitgaat van plaatselijke woningmarktinformatie.
Referentiepanden
Maar in de kern draait de klacht erom dat de opgevoerde referentiepanden de vastgestelde waarde van het getaxeerde pand niet onderbouwen. Daartoe beperkt het tuchtcollege zich dan ook in deze zaak.
De drie referentiepanden die in het taxatierapport zijn opgenomen, worden door de desktoptaxateur slechts genoemd en niet geanalyseerd. Een registertaxateur hoort echter een analyse te maken van de overeenkomsten en verschillen van de referenties ten opzichte van het te taxeren object, en hij moet een relatie leggen tussen de waarde van de referenties en de waardering van het te taxeren object.
In dit geval heeft de desktoptaxateur gekozen voor drie referenties met een gecorrigeerde waarde van € 587.000, € 565.000 en € 550.000. Hoe hij, uitgaande van deze waarden, is gekomen tot de waardering van € 500.000 voor de woning van klager, is niet nader toegelicht.
Beginsel van zorgvuldigheid en transparantie geschonden
Nu deze analyse ontbreekt, is de waardering dus onvoldoende onderbouwd en is het taxatierapport niet inzichtelijk en navolgbaar. Hiermee heeft de desktoptaxateur het fundamentele beginsel van zorgvuldigheid en transparantie geschonden, zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van de NRVT. Het tuchtcollege oordeelt de klacht gegrond. Vanwege verzachtende omstandigheden wordt als maatregel een waarschuwing opgelegd.
