Het kabinet gaat onderzoeken hoe senioren met veel overwaarde gemakkelijker een volgende woning kunnen financieren. Daarbij wordt onder meer gekeken naar een aparte doorstroomhypotheek, het zwaarder meewegen van overwaarde bij tijdelijke financiering en de mogelijkheid om rente tijdelijk bij de lening op te tellen. Uiterlijk in het voorjaar van 2027 moet er een implementatieplan liggen. Dat blijkt uit antwoorden van minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, mede namens minister Heinen van Financiën, op Kamervragen van de CDA-Kamerleden Inge van Dijk en Hanneke Steen.

€540 miljard overwaarde

De financiële positie van oudere huizenbezitters is aanzienlijk. Volgens cijfers die het kabinet in de beantwoording aanhaalt, hadden woningeigenaren van 65 jaar en ouder begin 2024 gemiddeld ongeveer €374.000 overwaarde op hun woning. In totaal gaat het om circa €540 miljard. Toch kan een oudere huiseigenaar met een grote overwaarde tegen financieringsproblemen aanlopen wanneer hij of zij wil verhuizen. Bij het verstrekken van een reguliere hypotheek is immers vooral het bestendige inkomen bepalend voor de maximale leencapaciteit. Het kabinet wil financiële belemmeringen die verhuizing van senioren onnodig bemoeilijken zoveel mogelijk wegnemen.

Overwaarde kan bij tijdelijke financiering zwaarder wegen

Bij een reguliere langlopende hypotheek blijft volgens het kabinet het inkomen leidend. Overwaarde kan immers niet zonder meer worden beschouwd als inkomen waarmee de maandelijkse hypotheeklasten kunnen worden betaald. Voor tijdelijke doorstroomfinanciering ligt dat anders. Bij bijvoorbeeld een overbruggingshypotheek wordt de lening uiteindelijk afgelost uit de verkoopopbrengst van de bestaande woning. Het kabinet onderzoekt daarom samen met toezichthouders en financiële instellingen of bij dergelijke financieringen meer rekening kan worden gehouden met het aanwezige vermogen, de overwaarde en het onderpand. Binnen de huidige regelgeving bestaan daarvoor overigens al mogelijkheden. Kredietaanbieders kunnen onder omstandigheden gemotiveerd maatwerk toepassen wanneer de reguliere leennormen onvoldoende aansluiten bij de individuele financiële positie van de consument.

Doorstroomhypotheek in ontwikkeling

Het kabinet werkt daarnaast aan uitvoering van de eerder aangenomen motie-Steen c.s. Die motie vraagt de regering om samen met financiële instellingen en toezichthouders de introductie van een zogenoemde doorstroomhypotheek mogelijk te maken. De komende periode wordt onderzocht voor welke groep senioren het bestaande hypotheekaanbod onvoldoende mogelijkheden biedt en of een afzonderlijk hypotheekproduct daarvoor daadwerkelijk toegevoegde waarde heeft.
Daarbij wordt onder meer gekeken naar:
– de looptijd van de financiering;
– de wijze waarop overwaarde en onderpand worden meegewogen;
– de betaalbaarheid van de lening;
– de wijze van aflossing;
– de kosten van de financiering;
– en de bereidheid van hypotheekaanbieders om een dergelijk product daadwerkelijk aan te bieden.
Het onderwerp komt dit najaar aan de orde in het Platform Hypotheken.

Ook rentebijschrijving wordt onderzocht

Opvallend is dat het kabinet ook bereid is te onderzoeken of rentebijschrijving bij tijdelijke doorstroomfinanciering mogelijk kan worden gemaakt. Daarbij hoeft de consument de rente gedurende de overgangsperiode niet volledig uit het lopende inkomen te betalen, maar wordt deze bij de schuld opgeteld. Dat kan juist voor gepensioneerden met veel vermogen in de woning maar een relatief beperkt maandelijks inkomen een oplossing bieden. Het kabinet plaatst daar wel kanttekeningen bij. De schuld loopt door de rentebijschrijving op en de constructie kan daardoor uiteindelijk duurder en complexer worden.

Kosten moeten mogelijk omlaag

Niet alleen de leennormen worden bekeken. Ook de kosten van een tijdelijke financiering kunnen volgens het kabinet een belemmering vormen. Bij een lening die slechts korte tijd loopt, wegen kosten voor hypotheekadvies, taxatie en notaris relatief zwaar. Met de sector wordt daarom besproken welke onderdelen van het proces eenvoudiger en goedkoper kunnen worden uitgevoerd, zonder dat dit ten koste gaat van zorgvuldig advies en verantwoorde kredietverlening.

Aflossingsvrije hypotheek eveneens aandachtspunt

De discussie raakt ook de positie van oudere huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. DNB heeft banken eerder gewezen op de extra risico’s van geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheken. Verschillende banken hebben vervolgens hun beleid aangescherpt. Dat kan gevolgen hebben wanneer klanten hun bestaande hypotheek willen aanpassen of naar een andere woning willen verhuizen. De AFM heeft tegelijkertijd benadrukt dat klanten voor wie een aflossingsvrije hypotheek nu én in de toekomst betaalbaar is, zorgvuldig moeten worden behandeld en niet onevenredig mogen worden getroffen door maatregelen waarmee banken hun risico’s beperken.

Belangrijke rol voor de adviseur

Voor financieel adviseurs ontstaat daarmee een interessant spanningsveld. Een senior kan over enkele tonnen aan woningvermogen beschikken en toch onvoldoende regulier toetsinkomen hebben om eenvoudig naar een beter passende woning te verhuizen. De vraag is dan niet alleen hoeveel iemand op basis van zijn inkomen kan lenen, maar ook hoe vermogen, woningwaarde, pensioeninkomen, bestaande hypotheek en de verwachte verkoopopbrengst verantwoord met elkaar kunnen worden gecombineerd. Juist daar kan maatwerk in het hypotheekadvies een belangrijke rol spelen. Het kabinet bespreekt de mogelijkheden dit najaar verder met onder andere financiële instellingen, adviseurs, toezichthouders en de Nationale Hypotheek Garantie. Uiterlijk in het voorjaar van 2027 moet de Tweede Kamer een implementatieplan voor de doorstroomhypotheek ontvangen.

Bron: Antwoorden op Kamervragen van Inge van Dijk en Hanneke Steen over speciale hypotheekregels voor ouderen, Tweede Kamer, september 2026.