Aflossingsvrije hypotheek steeds verder beperkt

Door Wink SabéeGepubliceerd op: 19 oktober 2026

De aflossingsvrije hypotheek is onder aansporing van De Nederlandsche Bank (DNB) steeds verder beperkt. Banken hebben daardoor hun kredietbeleid met betrekking tot aflossingsvrije hypotheken verder aangescherpt. Ook loopt de opslag op de rente voor deze hypotheekvorm verder op, zo blijkt uit onderzoek van onderzoeks- en benchmarkinstituut voor financiële dienstverleners MoneyView.

Consumenten beschermen tegen hoge schulden

De onderzoekers lichten toe dat de ingrepen volgen op een reeks eerdere maatregelen, bedoeld om consumenten te beschermen tegen hoge schulden en de risico’s voor de financiële stabiliteit van de sector te verkleinen. In 2011 werd de verstrekking van nieuwe aflossingsvrije hypotheken beperkt tot 50 procent van de marktwaarde (MW) en in 2013 werd de renteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geschrapt.

Maximale verstrekking aflossingsvrije hypotheek beperkt

Bij een kwart van de momenteel verkrijgbare hypotheken is het maximum voor een aflossingsvrij leningsdeel verlaagd naar 30 procent van de marktwaarde, zo vervolgen de onderzoekers. Dit geldt in ieder geval voor alle hypotheken van de grootbanken. Bij driekwart van deze hypotheken is ook de absolute hoogte van het leningsdeel verlaagd. Veelvoorkomend is een plafond van € 150.000. Bij drie producten is het maximale aflossingsvrije deel afhankelijk van de waarde van de woning, oplopend tot € 500.000 bij een woningwaarde vanaf € 2 miljoen.

Renteopslag loopt op

De onderzoekers constateren ook dat veel hypotheekverstrekkers (voornamelijk banken) sinds de zomer van 2025 langzaamaan de renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken hebben verhoogd. Momenteel ligt de gemiddelde productopslag bij een rentevaste periode van 10 jaar met NHG rond 35 basispunten; bijna drie keer zo hoog als op 1 januari 2024. Bij ruim 40 procent van de hypotheekverstrekkers ligt de productopslag 10 basispunten of meer boven dit gemiddelde, oplopend naar 55 basispunten.

Kritische geluiden van hypotheekadviseurs

De nieuwe beperkingen roepen vanuit verschillende hoeken weerstand op, zo blijkt uit een rondvraag van de onderzoekers. Hypotheekadviseurs waarschuwen dat de maatregelen vooral bestaande klanten raken die willen verhuizen of hun hypotheek willen verhogen. Zij kunnen bij het meenemen van de hypotheek hun gunstige rente verliezen en stuiten op strengere aflossingseisen dan bij aanvang. Dit belemmert de broodnodige doorstroming op de woningmarkt.

Consumentenorganisaties spreken van onrust

Consumentenorganisaties vullen aan dat dit beleid leidt tot onrust. Grote groepen huiseigenaren kunnen worden geconfronteerd met hogere maandlasten als gevolg van een gedwongen overstap naar annuïtaire of lineaire leningen.

AFM hamert op klantbelang

Toezichthouder AFM stelt dat in de context van het terugdringen van aflossingsvrije hypotheken het klantbelang in de vorm van betaalbaarheid en zorgeloos wonen voorop moet staan. Risicobeheer is noodzakelijk, maar een zorgvuldige behandeling moet voorkomen dat klanten onevenredig hard worden getroffen, aldus de toezichthouder.

Banken hekelen ongelijk speelveld

De banken zelf bekritiseren het ongelijke speelveld dat hierdoor ontstaat; de nieuwe restricties gelden alleen voor geldverstrekkers die onder toezicht van DNB staan. Regiepartijen en verzekeraars hoeven zich niet te conformeren aan deze regels en kunnen nog altijd aflossingsvrije hypotheken tot 50 procent van de marktwaarde verstrekken.