Gedurende de hele looptijd van de oorspronkelijke hypotheek en nog lang daarna vallen de woonlasten voor de consument lager uit.

Over de tweede lening die naast de oorspronkelijke hypotheek wordt afgesloten wordt rente betaald die niet fiscaal aftrekbaar is. Die lening wordt elke maand gevoed met de helft van het bedrag dat annuïtair wordt afgelost op de oorspronkelijke hypotheeklening. De maandlasten komen lager uit met zo’n tweede lening zo lang de rente die daarvoor betaald moet worden de helft van de aflossing niet overstijgt en dat is nooit het geval. Het leenbedrag stijgt weliswaar en daardoor de te betalen rente, maar door het annuïtaire karakter van de hypotheek stijgen ook de aflossingsbedragen gedurende de looptijd.

Cijfervoorbeeld

Hier een greep uit het cijfervoorbeeld, uitgaande van een hypotheek van € 200.000, looptijd 30 jaar, belastingaftrek 37%. In de tweede lening wordt telkens 50% van de aflossing gestort. Rente over de hypotheek en de tweede lening is 4,5%. De rentecomponent van de (eerste) hypotheek is in de berekening buiten beschouwing gelaten, omdat die geen invloed heeft op de tweede lening. We kijken alleen naar de aflossing. Die is in

• jaar 1: € 3.226, de helft is € 1.613, rente = € 72,

  lagere jaarlast € 1.530

• jaar 5: € 3.861, de helft is € 1.930, rente over cumulatieve halve aflossing ad € 8.842 = € 397,

  lagere jaarlast € 1.930 – € 397 = € 1.533

• jaar 10: € 4.833, de helft is € 2.416, rente over cumulatieve halve aflossing ad € 19.911 = € 895,

  lagere jaarlast € 2.416 – € 895 = € 1.521

• jaar 15: € 6.050, de helft is € 3.025, rente over cumulatieve halve aflossing ad € 33.766 = € 1.519,
• lagere jaarlast € 3.025 – € 1.519 = € 1.506
• jaar 20: € 7.574, de helft is € 3.787, rente over cumulatieve halve aflossing ad € 51.110 = € 2.299,
• lagere jaarlast € 3.787 – € 2.299 = € 1.488
• jaar 25: € 9.481, de helft is € 4.740, rente over halve cumulatieve aflossing ad € 72.822 = € 3.276,
• lagere jaarlast € 4.740 – € 3.276 = € 1.464
• jaar 30: € 11.869, de helft is € 5.934, rente over halve cumulatieve aflossing ad € 100.000 = € 4.500,
• lagere jaarlast € 5.934 – € 4.500 = € 1.434

Om het overzichtelijk te houden is de situatie ultimo het betreffende jaar aangehouden, per maand zijn er fluctuaties, maar die zijn miniem.

Nadat de eerste hypothecaire lening is afgelost blijft, zo lang daar niet op wordt afgelost, een restschuld op de tweede lening van € 100.000, waarover jaarlijks een niet aftrekbare rente van € 4.500 is verschuldigd.

Over de hele looptijd van de hypotheek van 30 jaar is sprake van een totale lastenvermindering van € 44.945. Als de tweede lening wordt afgesloten voor 39 jaar heeft de consument dus nog altijd qua betaalde lasten een voordeel. De vraag is wel of de geldverstrekker de rente gelijk laat wanneer de oorspronkelijke hypotheek niet meer bestaat.