Calcasa: gemiddeld 175.000 euro overwaarde voor Nederlandse koopwoning

Calcasa: gemiddeld 175.000 euro overwaarde voor Nederlandse koopwoning

De woningprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen. Nu de prijzen voorzichtig weer wat naar beneden lijken te gaan, wil Calcasa weten hoe het zit met de overwaarde van de Nederlandse koopwoningen. Het blijkt dat een koopwoning gemiddeld 175.000 euro overwaarde heeft. Daarbij maakt het natuurlijk uit wanneer de woning voor het laatst verkocht is. Het lijkt er echter op dat de woningmarkt niet direct in de problemen komt als de prijzen verder gaan dalen.

175.000 euro overwaarde

Calcasa berekende de totale overwaarde in de woningmarkt. Daarvoor keken de onderzoekers naar de bestaande koopwoningen die sinds 1 januari 1993 verkocht zijn. Dat zijn ongeveer 3 miljoen woningen die op dit moment gemiddeld 445.000 euro waard zijn. Als de historische aankoopprijs hiervan afgetrokken wordt, blijft er een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro over. Hierbij is het uitgangspunt dat alle woningen volledig met een hypotheek gefinancierd zijn bij aankoop en dat deze hypotheek niet gedaald is. In werkelijkheid worden veel woningen ook deels met eigen geld betaald. Bovendien worden er aflossingen gedaan. De werkelijke overwaarde zal dus nog hoger zijn.

Kredietcrisis

Als gekeken wordt naar de overwaarde per transactiejaar, dan is het niet verbazingwekkend dat de woningen die in 1993 zijn verkocht de hoogste overwaarde hebben en dat woningen die recent zijn verkocht nog maar weinig meer waard zijn dan het bedrag waarvoor ze zijn aangekocht. Wat opvalt is een trendbreuk in 2009. Door de kredietcrisis begonnen vanaf 2008 de woningprijzen te dalen met een dieptepunt in 2013. Woningen die tussen 2009 en 2017 zijn verkocht, hebben daardoor een hogere overwaarde dan woningen die net voor de crisis van de hand gingen.

Een ander opvallend jaar is 2017. In dit jaar is de totale overwaarde over alle in dat jaar verkochte woningen het grootst. Dat komt doordat er in dat jaar relatief veel woningen voor een laatste keer zijn verkocht (200.000) die bovendien vervolgens flink in prijs zijn gestegen.

De overwaarde is niet gelijk verdeeld over het land. De meeste overwaarde is te vinden in de gemeentes rondom Amsterdam en Utrecht. De gemiddelde overwaarde is hier meer dan 210.000 euro. In het noorden van Groningen en Friesland en in delen van Zeeland en Limburg blijft de overwaarde beperkt tot minder dan 125.000 euro.

Overwaarde en prijsdalingen

Interessant om te weten is wat er gebeurt met de totale overwaarde als de huizenprijzen gaan dalen. Hoe lang duurt het dan voor alle overwaarde is verdwenen? Calcasa berekende dat bij een gemiddelde prijsdaling van 3% per jaar de overwaarde in 2040 helemaal weg is. Bij een prijsdaling van 5% is dat in 2033 en bij een daling van 10% per jaar al in 2028. Zakt de woningprijs met 17%, zoals in de kredietcrisis gebeurde, dan daalt de overwaarde met 70.000 euro. Er blijft dan dus nog een behoorlijk deel over.

Uiteraard geldt voor recent verkochte woningen met weinig overwaarde dat deze al veel eerder onder water komen te staan, terwijl woningen die langer geleden zijn verkocht nog lange tijd een waarde boven de aanschafprijs kunnen houden.

Bron: Calcasa WOX kwartaalbericht Q3 2022

GEEN REACTIES