Wat betekent het loslaten van de hypotheekrenteaftrek en de verhoging van de huren? OTB beschrijft de effecten.
Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de branchevereniging van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, mede namens VBO en VastgoedPro, hebben een plan ontwikkeld voor een integrale hervorming van de woningmarkt.
Het plan bestaat uit drie elementen:
De hypotheekrenteaftrek wordt over een periode van dertig jaar geleidelijk afgebouwd. De hogere hypotheeklasten voor huishoudens worden gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting wordt geheel afgeschaft.
De huren van woningen die onder marktniveau liggen worden geleidelijk verhoogd. De jaarlijkse huurinkomsten van een corporatie mogen stijgen met het inflatiepercentage plus 2%, daarbinnen kunnen corporaties de stijging variëren volgens de zogeheten huursombenadering. De hogere huren worden ook hier gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf.
Introductie van een Woontoeslag als steun voor lagere en bescheiden middeninkomens in zowel de huur- als de koopsector.
Op verzoek van de initiatiefnemers heeft OTB, het instituut van Peter Boelhouwer aan de TU Delft de effecten van het plan doorgerekend.
Verandering in Box 1–schijven
OTB heeft alle maatregelen (afschaffing overdrachtsbelasting, vermindering hypotheekrenteaftrek en vermindering huurwaardeforfait) vertaald in een verandering van de hypotheeklasten. Dit gebeurt per inkomensschijf. Door de resulterende lasten te zien als een annuïtaire betaling op de uitstaande schuld kan een bijbehorend rentepercentage worden bepaald. De verandering van de rente vergeleken met het voorafgaande jaar vormt dan de rente-opslag voor die inkomensschijf. Om het totale effect te kunnen bepalen wordt ten slotte van de vier inkomensschijven het gewogen gemiddelde berekend.
Door de hiervoor beschreven procedure toe te passen zonder terugsluizen van opbrengsten voor het Rijk valt uit te rekenen hoeveel de besparingen voor het Rijk bedragen. Dit bedrag wordt vervolgens verdeeld over alle huishoudens door de belastingpercentages van de vier schijven zo te verlagen dat in elke schijf het bedrag terugvloeit dat door de vermindering van de hypotheekrenteaftrek uit die schijf is ‘verdiend’.
In 2044 zijn de percentages van de schijven als volgt veranderd:
Schijf 1 van 33,60% naar 30,65%
Schijf 2 van 41,85% naar 41,21%
Schijf 3 van 42,00% naar 38,11%
Schijf 4 van 52,00% naar 50,00%.
Prijsontwikkeling
De belangenorganisaties hebben een variant laten doorrekenen waarbij de volledige defiscalisering van het eigenwoningbezit geleidelijk in 15 dan wel 30 jaar verloopt via een lineair schema.
Voor beide afbouwvarianten is de nominale en reële prijsontwikkeling (prijspeil 2012) berekend. De koopprijzen nemen in 2012 en 2013 in alle varianten licht af. Vanaf 2014 gaan door onder andere een positieve inkomensontwikkeling de woningprijzen vervolgens weer licht stijgen. Zo komt de woningprijs in de basisvariant in 2030 uit op €380.000, in de 15 jaars afbouwvariant op €303.000 en in de 30 jaars afbouwvariant op €343.000. De reële koopprijsverschillen zijn met respectievelijk €261.000, €208.000 en €236.000 kleiner. Na 2030 wordt het prijsverloop van de basisvariant vrijwel gelijk aan het prijsverloop van de 15 jaars afbouwvariant. De prijsstijging van de 30 jaars afbouwvariant blijft dan conform verwachting nog wat achter. In 2044 komt ten slotte de nominale koopprijsontwikkeling van de basisvariant uit.
Geen strengere hypotheeknormen nodig
OTB heeft in de berekeningen aangenomen dat de gevolgen van de aanpassing van de fiscale behandeling geleidelijk in het prijsverloop tot uiting komen. “Het idee hierachter is dat de door de financiële instellingen gehanteerde normen voor de hypotheekverstrekking zoals de ‘loan to value’ en de ‘loan to income’ niet worden aangepast. De hoogste waarden worden immers in het eerste jaar bereikt waarin er nog nauwelijks sprake is van enige aanpassing. De stijging van de koopprijzen en de inkomens dragen er vervolgens zorg voor dat de ‘loan to value’ en de ‘loan to income’ geleidelijk afnemen, zij het in een minder snel tempo dan in de situatie waarin de fiscale behandeling ongewijzigd zou zijn. Voor financiële instellingen is er dus weinig reden om bij het verstrekken van de hypotheek strengere normen aan te houden. Ook lijkt het onwaarschijnlijk dat consumenten een lagere hypotheek zullen afsluiten dan waar zij recht op hebben. Hun woonuitgaven als percentage van het inkomen nemen in de toekomst immers af, zij het in een minder snel tempo dan de situatie waarin de fiscaliteit ongewijzigd blijft. Om toch enige indruk te krijgen van de situatie waarin kopers wel een deel van de verminderde prijsstijging in hun koopbeslissing meenemen geeft OTB inzicht in de nominale en reële prijsontwikkeling wanneer het totale prijseffect van de fiscale aanpassingen voor 25%, 50% en 75% in het eerste jaar optreedt. Hierbij is uitgegaan van een fiscale afbouw in 30 jaar.
In de meest extreme situatie waarbij 75% van het prijseffect direct in het eerste jaar plaatsvindt, dalen de nominale verkoopprijzen in 2015 met €39.000 ten opzichte van het jaar daar voor. Na dat jaar wordt de prijsstijging versneld.”
