Op de huidige huizenmarkt koelt het aanbod af, maar blijven de prijzen stijgen vanwege woningschaarste. Dat blijkt uit onderzoek van de economen van RaboResearch.

Prijzen huizenmarkt koopwoningen blijven stijgen

De economen lichten toe dat zij de Nederlandse koopwoningmarkt opvallend robuust vinden. Ondanks het conflict in het Midden-Oosten, hogere rentes en economische onzekerheid hebben zij namelijk vooralsnog geen marktomslag waargenomen. Er zijn volgens hen wel veel woningverkopen en ook constateren zij dat de huizenprijzen blijven stijgen.

Uitpondgolf voormalige huurwoningen

Wel zwakt de prijsgroei sinds het voorjaar van 2025 geleidelijk af, zo vervolgen ze. Dit zou vooral komen door het extra aanbod van voormalige huurwoningen – de zogenoemde uitpondgolf. Met name door loongroei en schaarste verwachten de economen dat de huizenprijzen in 2026 naar verwachting gemiddeld met 4,2 procent stijgen. Voor 2027 voorzien zij een huizenprijsstijging van 3,2 procent.

Afkoeling woningmarkt

Vooral de uitpondgolf zorgt momenteel voor afkoeling op de woningmarkt, vinden de economen. De aanhoudende verkoopgolf van huurwoningen maakt namelijk meer transacties mogelijk en drukt de prijsgroei. Voorts hebben de economen opgemerkt dat de verkoopgolf van huurwoningen waarschijnlijk haar piek heeft bereikt en die valt naar hun verwachting vanaf nu geleidelijk terug.

Regionale verschillen huizenprijzen

De afgelopen tijd zijn er stevige regionale verschillen in het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen, zo gaan de economen verder. Vooral op plekken waar de uitpondgolf hard gaat, zoals de regio Amsterdam, zouden de prijzen gematigder zijn gestegen. De economen verwachten dat de gemiddelde huizenprijsgroei in Groot-Amsterdam dit jaar blijft steken op krap 2 procent, terwijl voor enkele regio’s in het noordoosten van het land ze juist een gemiddelde prijsgroei voorzien van 8 procent. Wel verwachten ze voor 2027 een minder scherpe scheidslijn tussen het oosten en westen van Nederland, doordat de uitpondgolf langzaam maar zeker terugvalt. Dit zou vooral in grootstedelijke regio’s zorgen voor een krappere markt.

Betaalbaarheid koopwoningen blijft onder druk staan

De betaalbaarheid van koopwoningen blijft volgens de economen een groot probleem. Een huishouden met een doorsnee huishoudensinkomen zou nog altijd zo’n 80.000 euro tekort komen voor de doorsnee geprijsde koopwoning. Vooral in Amsterdam en Utrecht zouden zelfs appartementen van 35 tot 75 m2 vaak onbereikbaar zijn voor huizenkopers met een doorsnee inkomen. Aan de randen van het land zou bij dit inkomen vaak zelfs een bescheiden rijtjeswoning tot de mogelijkheden behoren, aldus de economen.

Pessimisme over nieuwbouw

Tot slot laten de economen weten dat momenteel bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn zitten en dat er recent veel bouwvergunningen zijn verleend. Toch verwachten de economen niet dat de woningbouw de komende jaren sterk aantrek. Door onzekerheden rond netcongestie, stikstof, procedures en uitvoerbaarheid zouden de plannen en vergunningen niet automatisch leiden tot meer opleveringen. Bovendien zou de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen afnemen: in de eerste zeven maanden van 2026 zouden namelijk 9,3 procent minder nieuwbouwwoningen zijn verkocht dan een jaar eerder. Dit zou onder meer komen doordat het aanbod niet overal goed aansluit op de vraag: er worden veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen gemakkelijker verkopen.

Bron: RaboResearch