Het is voor een hypotheekklant niet na te gaan of er bij een zogeheten regiepartij voldoende buffers aanwezig zijn om potentiele aanpassingen in de hypotheek te financieren.
Deze waarschuwing geeft Vereniging Eigen Huis af in het eigen ledenblad Eigen Huis Magazine. De vereniging maakt zich zorgen over de loyaliteit van vooral buitenlandse investeerders, die in beginsel geen affiniteit met de markt hebben. Investeerders zouden bijvoorbeeld hun loyaliteit kunnen aantonen door regiepartijen voldoende buffers te geven, maar daar is volgens VEH helemaal geen zicht op.
Dit issue geldt in het bijzonder voor regiepartijen waar wordt gewerkt met buitenlandse investeerders, zoals Tulp, Elan en Venn. Maar ook bij regiepartijen met binnenlandse investeerders zoals MUNT, BijBouwe en DMPM (onderdeel van Blauwtrust) is niet duidelijk wat de buffers zijn. Regiepartijen hebben in relatief korte tijd een flink marktaandeel op de hypotheekmarkt weten te verwerven.
Deze (toekomstige) buffers zijn belangrijk omdat Nederlandse hypotheekklanten traditioneel beweeglijk zijn. Zo willen ze bijvoorbeeld de bestaande hypotheek kunnen meenemen (en verhogen) wanneer ze verhuizen naar een grotere woning (ook als dat betekent dat ze boven de NHG-grens uitkomen) en willen ze de bestaande hypotheek kunnen verhogen in het kader van een verbouwing. Zijn er onvoldoende buffers, dan krijgt de klant nul op het rekest bij een dergelijke aanvraag.
Vereniging Eigen Huis wijst op ervaringen uit de jaren vlak na de economische crisis van 2008. Bij partijen zoals GMAC, Sparck en ELQ Hypotheken trokken de buitenlandse investeerders zich als een haas terug waardoor een gebrek aan funding ontstond en klanten noodgedwongen vastzaten in de bestaande hypotheek. Ook nu stroomt buitenlands geld via regiepartijen naar de Nederlandse hypotheekmarkt. Zo zocht Eigen Huis Magazine uit dat achter Tulp een ‘boutique investment firm’ uit Londen schuilgaat, die namens een Zwitserse vermogensbeheerder investeert in de Nederlandse woningmarkt. Elan werkt met geld van de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs en Venn met Noors en Japans vermogen. Overigens is Venn eind vorig jaar overgenomen door de investeringstak van Nationale-Nederlanden.
In het artikel stelt Bouwe Kuik (BijBouwe) dat GMAC een ‘duidelijk voorbeeld is van hoe het niet moet’. Zijn regiepartij zoekt investeerders voor de lange termijn. ‘Ook na afloop van de rentevaste peridode moeten onze klanten een acceptabele marktrente krijgen.’ Kuik zegt verder dat hij buitenlandse investeerders altijd moet wijzen op het in Nederland normale patroon van tussentijds aflossen, ophogen of meenemen van een hypotheek. ‘Dat vinden ze soms lastig.’ Ook DMPM (bekend van o.m. IQWOON en Robuust) ziet dat buitenlandse investeerders regelmatig afhaken vanwege het unieke karakter van de Nederlandse markt. ‘We moeten hen altijd goed voorlichten over onze markt. Weinig huiseigenaren blijven dertig jaar lang stilzitten’, reageert een woordvoerder.
Ondanks deze enigszins geruststellende woorden, weigeren beide regiepartijen aan Eigen Huis Magazine te vertellen wat de hoogte is van de eigen buffers. Wel geven ze aan dat voor bestaande klanten naar alle waarschijnlijkheid voldoende geld is om aanpassingen aan te brengen in de hypotheek.
VEH vraagt in een brief aan toezichthouders DNB en AFM om de loyaliteit van de investeerders aan de Nederlandse hypotheekmarkt te controleren. Dit geldt ook voor de hoogte van de buffers die de investeerders hebben aangelegd bij regiepartijen. ‘We willen weten of geldverstrekkers over tien of twintig jaar nog steeds in staat zijn hun bestaande klanten te helpen. Ho hard zijn de afspraken die de geldverstrekkers met hun geldschieters hebben gemaakt?’
Bron: Vereniging Eigen Huis
