In 1990-2000 gebruikten de Nederlanders hun papieren vermogenstoename voor flinke consumptieve bestedingen. Het huizenkrediet steeg in die tijd met 260%.
Nu hebben we te maken met de “gevreesde correctie op de huizenmarkt met relatief stabiele prijzen in de eerste jaren van de eeuw en een prijsdaling van bijna 20% sinds de piek in 2008”, schrijft president Klaas Knot in het jaarverslag 2012 van DNB.
“Zoals prijsstijgingen in de jaren negentig de economische consumptie en productie opstuwden via positieve vermogenseffecten en impulsen aan de bouw en de financiële sector, zo werkt de huidige prijsdaling door in negatieve vermogenseffecten en een afnemende vraag naar bouwactiviteiten en gerelateerde financiële diensten.”
Pensioenpremie versterkt dalende cyclus
“De uitslagen van deze cyclus zijn versterkt door het kapitaalgedekte pensioenstelsel, waarbij premies in de jaren negentig werden verlaagd en deze in de afgelopen tien jaar ter compensatie van kapitaalverliezen juist weer zijn verhoogd.”
Zeepbel
“De oorzaken van de teleurstellende economische ontwikkelingen liggen in belangrijke mate in de periode 1990-2000, toen de huizenprijzen met 160% stegen, de AEX-beurskoers met 450% omhoog schoot en het vermogen van huishoudens met naar schatting 1 biljoen euro groeide – ofwel jaarlijks met gemiddeld 55% van het beschikbare gezinsinkomen. Dit gaf in die periode een krachtige impuls aan de consumptieve bestedingen, ook al vond die vermogenstoename voor de meeste huishoudens alleen op papier plaats. De aanhoudende huizenprijsstijgingen waren een specifiek Nederlands verschijnsel, dat vooral kan worden toegeschreven aan de stimulerende invloed van de hypotheekrenteaftrek en een verruiming van het kredietbeleid van banken.
De huizenprijsstijging werd aldus gevoed door een forse kredietgroei (260%) en had daarmee kenmerken van een zeepbel; juist toen de vermogens hard stegen, stegen ook de schulden. De gezinsschulden zijn in de periode meer dan verdubbeld van 76% tot 163% van het netto gezinsinkomen en het balanstotaal van het bankwezen liep op van 190% tot 27% bbp (exclusief securitisaties).”
Verdere daling beperkt
“Ondertussen is de huizenmarkt op zoek naar een nieuw evenwicht. Terwijl de verkrapping van kredietvoorwaarden wijst op een verdere prijscorrectie, suggereren betaalbaarheidsindicatoren voor de ontwikkeling van hypotheeklasten ten opzichte van inkomens dat een verdere daling beperkt kan blijven.” Laagste hypotheekgroei in 30 jaar
Verderop in het jaarverslag (vanaf pag. 37) gaat DNB in op de ontwikkelingen van het hypotheekkrediet. In 2012 groeide het uitstaande krediet met 1%, afgezien van 2010 is dat de laagste hypotheekgroei in de afgelopen 30 jaar. De maximale leenbedragen zijn sinds 2009 vrijwel jaarlijks verlaagd. “In 2013 kan opnieuw minder worden geleend omdat er in het gemiddeld huishoudbudget minder ruimte overblijft voor woonlasten. De maximale leenbedragen liggen nu voor vrijwel alle inkomens rond of onder het niveau van 2006. Dankzij de jaarlijkse inkomensgroei ontwikkelt de feitelijke maximale leensom van een huishouden zich iets gunstiger dan de maxima per inkomen. Echter, ook als hiermee rekening wordt gehouden zullen de maximale leenbedragen in 2013 lager uitvallen dan in 2012.”
Netto woonlasten sterk gedaald
“Een maximale lening is minder vaak nodig omdat de woningprijzen sinds de top in 2008 aanzienlijk zijn gedaald, gemiddeld met 16%). Dit heeft een gunstige invloed op de betaalbaarheid van koopwoningen. De netto woonuitgaven van een gemiddelde koopwoning liggen eind 2012 bijna 30% lager dan vier jaar geleden. De dalende woningprijzen en de lagere hypotheekrente leveren daaraan de grootste bijdrage (beide ruim 10 procentpunt).
