Voor de ondernemer die de eigen woning tot het ondernemingsvermogen rekent, geldt geen annuïtaire aflossingsverplichting, geen 30-jaars termijn, geen bijleenregeling en geen KEW.
In een Nieuwsbrief van Dukers & Baelemans, Opleidingen voor financiële dienstverleners, gaat John Bult in op de mogelijkheden om een eigenwoning te etiketteren als ondernemingsvermogen.
“Dit is op zichzelf geen nieuwe mogelijkheid”, schrijft Bult, maar wel een mogelijkheid die de laatste jaren veel aan charme heeft gewonnen ten opzichte van de eigenwoningregeling. Deze laatste kent samengevat 4 maatregelen die beperking van de renteaftrek ten doel hebben: de 30-jaars termijn, de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de bijleenregeling en vanaf 1 januari 2013 de verplichte annuïtaire aflossing. Met name de onderlinge samenhang en diverse overgangsregelingen maakt de eigenwoningregeling buitengewoon complex. De vraag die zich steeds vaker opdringt is: waarom kan het niet gewoon weer eenvoudig?
Tevens geschikt voor praktijk aan huis
De ondernemer in de inkomstenbelasting heeft te maken met de regels van de vermogensetikettering. In de kern komt de regeling erop neer dat een pand dat nagenoeg geheel gebruikt wordt voor de onderneming, verplicht ondernemingsvermogen vormt. Dit geldt mutatis mutandis voor een pand dat nagenoeg geheel privé gebruikt wordt. Interessant is een soort tussencategorie, te weten het keuzevermogen. Indien een pand niet splitsbaar is, dan heeft de ondernemer de keuze om het pand tot het privé of ondernemingsvermogen te rekenen. Een eenmaal gemaakte keuze, kan slechts in bijzondere gevallen worden herzien. Bekende criteria in de bepaling van de splitsbaarheid zijn het al dan niet hebben van een eigen opgang, eigen sanitair, eigen parkeergelegenheid, etc. In het algemeen kan gesteld worden dat indien het zakelijk gedeelte van het pand zich leent voor zelfstandige exploitatie aan derden, er doorgaans sprake zal zijn van een splitsbaar pand.
Voordelen en nadelen
Indien de ondernemer de eigen woning rekent tot het ondernemingsvermogen, dan geldt de eigenwoningregeling niet. Dat betekent dus dat er geen annuïtaire aflossingsverplichting is, geen 30-jaars termijn, geen bijleenregeling en geen KEW. Omdat de eigen woning zich in de winstsfeer bevindt, zijn alle kosten aftrekbaar. Daarnaast kan op het pand afgeschreven worden. Ook een eventueel boekverlies is aftrekbaar. Maar er zijn ook nadelen. Zo dient er rekening gehouden te worden met een verhoogd eigenwoningforfait, te weten 1,5% van de WOZ-waarde.
Dit verhoogde forfait is een onttrekking en dient bij de winst te worden opgeteld. Daarnaast zal de boekwinst op het pand bij tussentijdse verkoop of staking van de onderneming progressief belast zijn.
Per saldo zijn ‘tijdens de rit’ alle kosten aftrekbaar en alle opbrengsten belast. Dit zal doorgaans leiden tot een ruimere (jaarlijkse) liquiditeit bij de. Voor wat betreft de bancaire financierbaarheid zal er een pas op de plaats gemaakt moeten worden. Immers, de verstrekkingsnormen voor zakelijk vastgoed liggen doorgaans lager dan die voor de eigen woning. Het is overigens niet per definitie zo dat de bankier altijd de fiscale etikettering volgt van het pand.
De keuze die de ondernemer maakt heeft mogelijk ook gevolgen voor de omzetbelasting, overdrachtsbelasting en successiewet. Daarnaast zijn er ook nog wat civielrechtelijke verschillen tussen ondernemingsvermogen en privé vermogen.
Conclusie
Of etikettering van de woning als ondernemingsvermogen interessant is, zal van geval tot geval moeten blijken. Duidelijk is wel dat de huidige eigenwoningregeling qua complexiteit voor de gemiddelde belastingplichtige niet meer te begrijpen is. Daarnaast is er meer ruimte gekomen voor het besef dat onroerend goed ook (sterk) in waarde kan dalen. Het ‘spookbeeld’ van een progressief belaste waardestijging van het pand zal minder nadrukkelijk de keuze van de ondernemer beïnvloeden. Mijns inziens zal de etikettering van de eigen woning als ondernemingsvermogen steeds meer een serieus bespreekbaar alternatief worden binnen de adviespraktijk.”
Dit is een gedeelte van het artikel van John Bult, verschenen als Nieuwsbrief van Dukers & Baelemans.
Drs. John Bult FB MFP is zelfstandig gevestigd belastingadviseur en financieel planner. Als gastspreker en docent verzorgt hij daarnaast regelmatig presentaties en trainingen, o.a. voor Dukers & Baelemans
