Een piek in het aantal woningverkopen is in zicht. Ook in 2017 zal er opnieuw een lichte stijging in het aantal verkopen zijn, maar deze valt met 5% beduidend lager uit dan de 20% van 2016. Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat de woningverkopen in 2018 met 5% dalen. Dat blijkt uit de eerste Woningmarktmonitor van 2017. De economen denken dat de prijsstijging in 2017 onverminderd hoog blijft. Ze verwachten dat de prijzen in 2018 minder hard zullen stijgen.
2016: nieuw record
De Nederlandse huizenmarkt liet in 2016 een opmerkelijk sterk herstel zien. Het aantal woningverkopen bereikte een nieuw record en de prijzen stegen fors. Dit kwam voornamelijk door de lage rente en de achterblijvende bouw. Daarnaast zorgde de bloei van de economie voor vertrouwen bij huizenkopers. Wel waren er regionale verschillen. Het herstel was dan ook vooral zichtbaar in de grotere steden.
2017: Nieuwe hypotheekregels helpen mee
Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat er ook dit jaar nog veel woningen zullen worden gekocht. De wijzigingen in de hypotheekregels dragen daar zeker aan bij. Zo zijn de inkomensnormen voor veel huishoudens sinds 1 januari minder knellend, het tweede inkomen gaat meer meetellen en de schenkingsvrijstelling wordt verruimd. Ook de NHG-grens is sinds 1 januari omhoog gegaan van € 231.000,- naar € 245.000,-. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen ligt het bedrag op bijna € 260.000,-. Nu NHG het normbedrag verhoogt, kunnen weer meer kopers gebruik maken van de regeling. De doelgroep zal overigens verder groeien doordat zzp’ers eerder in aanmerking komen voor een garantie, al na 1 jaar zelfstandigheid in plaats van 3.
Goede resultaten verwacht
Philip Bokeloh, econoom van het Economisch Bureau van ABN AMRO: “We verwachten dat de woningmarkt in 2017 opnieuw mooie resultaten laat zien. Een gebrek aan geschikte woningen voor de verkoop gaat wel een rem zetten op de toename van het aantal verkopen. Ook de stijgende hypotheekrente gaat daaraan bijdragen, omdat woningen minder betaalbaar worden.”
In eerste instantie zullen de verkopen een piek bereiken. Daarna zal ook de prijsstijging matigen. Starters krijgen het lastiger om een geschikt huis te vinden vanwege de gestegen huizenprijzen en de strengere hypotheeknormen, ook al biedt de verruiming van de schenkings-vrijstelling voor sommigen uitkomst.
Aanhoudende inhaalvraag
Veel mensen hebben de afgelopen jaren het kopen van een huis uitgesteld. Onder andere door de waardestijging van hun huidige woning, begeven zij zich nu alsnog op de woningmarkt. Het Economisch Bureau verwacht dat de inhaalvraag in 2017 aanhoudt en het aandeel van doorstromers in de verkopen verder toeneemt. Bokeloh: “Toch zien we de verkoopstijging in de meeste provincies al afzwakken. Dat komt vooral omdat het woningaanbod achterblijft bij de vraag. Daardoor komen transacties lastiger tot stand en zwakt de groei van het aantal verkopen af.”
Woningmarkt wordt verkopersmarkt
Sinds 2015 zien we al dat de gemiddelde vraagprijs voor een woning stijgt. Verkopers kunnen meer vragen voor hun huis door de hogere waardering van de woningmarkt. In november 2016 lagen de prijzen volgens het Kadaster 6% hoger dan een jaar terug. Inmiddels staat het prijspeil 13% boven het dieptepunt van 2013. De groeiende marktmacht van verkopers blijkt tevens uit het groeiend aantal kopers dat de vraagprijs of meer biedt. Bij maar liefst 1 op de 5 transacties wordt er overboden.
Kopers hebben bovendien minder keuze. Door het geslonken aanbod hebben kopers minder tijd om te beslissen. Een kwart van de woningen dat nieuw op de markt komt, is binnen drie maanden verkocht. Een jaar geleden was nog geen vijfde binnen die termijn verkocht.
Lichte daling woningverkopen in 2018
Het Economisch Bureau denkt dat de prijsstijging in 2017 onverminderd hoog blijft. Het grote tekort aan koopwoningen is hier de oorzaak van. Door het gebrek aan nieuwbouwwoningen, neemt dit tekort verder toe en stijgen de huizenprijzen. Volgens Philip Bokeloh zit er wel een plafond aan de prijsstijging. “Naarmate de rente verder oploopt, wordt het moeilijker om een huis te kopen. De hypotheeknormen zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Omdat de rente toen daalde, had dat weinig effect op de prijsontwikkeling. Als de rente stijgt, verandert dat. Daarom verwachten we dat de prijzen in 2018 minder hard zullen stijgen’, aldus de econoom.
Bron: ABN AMRO
