ABN AMRO verwacht dat het aantal woningverkopen in 2022 met 15% zal dalen en dat het aantal verkopen in 2023 stabiel zal blijven. Eerder verwachtte de bank nog een daling van 10% in 2022 en een toename van 5% in 2023. De reden voor de bijstelling van de verwachting is onder andere de onrust door de oorlog in Oekraïne. Daarnaast speelt ook het gebrek aan betaalbare woningen een rol. De verwachting van de verandering van de huizenprijzen blijft gelijk: voor 2022 verwacht de bank een stijging van 12,5% en voor 2023 van 5%. Dit staat in de woningmarktmonitor van april 2022.
Afname aantal transacties
In de eerste twee maanden van 2022 zijn er 28.000 transacties geweest, wat 13.000 minder is dan een jaar geleden. In 2021 werden in de eerste twee maanden juist extra veel woningen verkocht doordat toen het tarief voor de overdrachtsbelasting voor starters net was verlaagd. Daarnaast is het aantal transacties ook aan het dalen doordat er een historisch laag aantal woningen te koop staat. Volgens de woningmarktmonitor heeft een koper keuze uit slechts 1,3 woning, wat het lastig maakt een passende woning te vinden.
De beperkte doorstroming op de woningmarkt is ook een oorzaak voor de afname van het aantal woningverkopen. Het aantal nieuwbouwwoningen dat beschikbaar komt, ligt nog aanzienlijk lager dan de 100.000 per jaar die de overheid zich tot doel gesteld heeft. Daarvoor zijn er te veel bezwaarprocedures en worden er niet genoeg vergunningen afgegeven. Bovendien is er een gebrek aan bouwmaterialen, grond en mensen die de huizen kunnen bouwen.
Het aantal transacties omgerekend naar jaarbasis lag in februari op 213.000. Vorig jaar april werd het hoogste punt bereikt met 251.000 verkopen. Overigens ligt het aantal nog steeds aanzienlijk hoger dan tussen 2010 en 2015, toen door de financiële crisis de huizenmarkt in de problemen raakte. In die periode waren er tussen de 100.000 en 150.000 transacties per jaar.
Weinig vertrouwen in de woningmarkt
De Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis is in het afgelopen jaar gedaald van 106 naar 95. Dat betekent dat het aantal pessimistische respondenten het aantal optimistische overtreft. Kopers verwachten niet meer een geschikte woning te kunnen vinden zonder hun eisen en wensen bij te stellen. Daarnaast zorgt de opeenvolging van crises, eerst corona en nu de oorlog in Oekraïne, ervoor dat het vertrouwen in de woningmarkt verder afneemt. Ook het consumentenvertrouwen heeft door de coronacrisis en de oorlog een klap gekregen.
Betaalbaarheid neemt af
De betaalbaarheid van woningen komt ook steeds verder onder druk te staan. Volgens ABN AMRO stijgen de netto woonlasten harder dan het netto inkomen. De hoge inflatie heeft hier schuld aan, doordat dit zorgt dat er minder geld overblijft om aan wonen te besteden. De stijgende hypotheekrente verkleint de leenruimte waardoor het lastiger wordt een goede woning te kopen. Tot slot zorgen de grote prijsstijgingen op de huizenmarkt voor een afname van de betaalbaarheid van woningen.
De bank verwacht wel dat de prijsstijgingen getemperd zullen worden door de hogere rente. Dat private-leasecontracten voortaan zwaarder meewegen in het bepalen van de maximale hypotheek en het feit dat studieschulden niet meer verzwegen kunnen worden, zal voor bepaalde groepen zorgen dat er minder geleend kan worden. Dit kan ook een dempend effect op de prijsstijgingen hebben.
