In de periode januari tot en met november van 2024 zijn in de woningbouw bijna 50 procent meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in dezelfde periode in 2023. Dit blijkt uit economisch onderzoek van ING Research.

Productie woningbouw nog niet op eerdere niveau

Hoewel de verkopen van nieuwbouwwoningen toeneemt, benadrukken de onderzoekers dat de woningproductie nog niet op hetzelfde niveau is als de periodes januari tot en met november in de jaren 2019 tot en met 2022.

Prijzen bestaande woningen opnieuw gestegen

Het onderzoek wijst verder uit dat de huizenprijzen van bestaande woningen opnieuw zijn gestegen. De onderzoekers schatten dat deze prijzen eind 2024 ongeveer 12 procent hoger lagen dan een jaar eerder. Belangrijke oorzaken zouden zijn dat de hypotheekrentes licht zijn gedaald en de lonen zijn gestegen. Daardoor waren consumenten in staat meer te lenen en dus ook hogere prijzen te bieden.

Prijzen nieuwbouwwoningen ongeveer gelijk gebleven

In tegenstelling tot de prijzen van bestaande woningen zijn de nieuwbouwprijzen echter nog nauwelijks gestegen, zo vervolgen de onderzoekers. Hierdoor zouden nieuwbouwwoningen weer concurrerender zijn geworden ten opzichte van bestaande woningen.

Stijging prijzen nieuwbouwwoningen mogelijk

Projectontwikkelaars zouden volgens de onderzoekers de komende tijd daardoor echter de prijzen van nieuwbouw weer kunnen verhogen. Projecten die eerst niet financieel uit konden door te hoge bouwkosten kunnen dat dan weer wel, aldus de onderzoekers. Toch houden de onderzoekers nog een slag om de arm, omdat de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten vaak ingewikkeld is.

Woontop december 2024

De onderzoekers lichten toe dat op de Woontop van 11 december 2024 afspraken zijn gemaakt om de woningbouw verder op te voeren naar de gewenste 100.000 woningen per jaar. Op die Woontop zijn met de markt onder andere concrete afspraken gemaakt voor 75.000 woningen in vooral de regio Utrecht-Nieuwegein, aldus de onderzoekers.

Twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen

Verder is door de minister besloten dat de grens van twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen blijft bestaan, zo verduidelijken de onderzoekers. Volgens hen zou het kabinet hebben aangegeven da de beschikbare middelen de komende vijf jaar toereikend zijn om de meeste kosten daarvoor te dekken als gemeenten de helft financieren. Het is volgens de onderzoekers echter de vraag of gemeenten hier de komende jaren de financiële middelen voor hebben.

Doorstroming betaalbare woningen beperkt

Een veel geopperd argument tegen de grens van twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen is dat dit de doorstoom van woningen beperkt, zo vervolgen de onderzoekers. Een door de minister aangehaald onderzoek zou echter uitwijzen dat de nieuwbouw van dure koopwoningen vooral de doorstroming in het dure koopsegment zou bevorderen. De onderzoekers komen dat ook tot de slotsom dat er daardoor dus niet of nauwelijks betaalbare woningen vrijkomen.

Regelgeving aanpassen

Als laatste zou tijdens de Woontop zijn afgesproken om regelgeving aan te passen of te laten vervallen die het bouwen van woningen in de weg zitten (programma STOER: Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving). Hierdoor moet er goedkoper en efficiënter gebouwd kunnen worden. Zo wordt bijvoorbeeld regelgeving aangepast zodat rondom Schiphol meer gebouwd kan worden zonder de vliegruimte van Schiphol te beperken, aldus de onderzoekers.

Orderboeken nieuwbouw van woningbouwers

Door de toenemende verkopen van woningen zijn ook de orderboeken van woningbouwers weer flink gevuld, zo snijden de onderzoekers weer een ander thema aan. In oktober 2024 zouden ze volgens de onderzoekers het recordniveau met 13,9 maanden werk bereiken. In januari 2024 bedroegen deze echter nog slechts twaalf maanden. De orderboeken lijken niet alleen door de aantrekkende woningbouw toe te nemen, ook structureel zijn de orderboeken steeds beter gevuld. Hier zien de onderzoekers verschillende redenen voor:

Renovatie en verduurzaming

Orderboeken van woningbouwers bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar ook uit renovatie en verduurzaming. De structurele groei in deze laatste deelsectoren (renovatie & verduurzaming) is stabieler en hoger waardoor ook het aandeel hiervan in de totale woningbouw is toegenomen.

Toenemende personeelstekorten

Door de structureel toenemende personeelstekorten en meer zzp’ers kunnen bouwbedrijven met dezelfde hoeveelheid werk meer maanden vooruit (orderboeken worden in maanden werkvoorraad gerekend) doordat hun vaste kern van werknemers relatief kleiner is geworden.

Uitvoering complexer

Projecten zijn in de afgelopen jaren complexer in de uitvoering geworden waardoor ze meer werk opleveren en langer duren.

Conclusie van het onderzoek

Op basis van bovenstaande ontwikkelingen concluderen de onderzoekers dat de vraag naar nieuwbouw dus stevig aantrekt. Ze plaatsten ook direct een kanttekening: de aanbodzijde is een bottleneck vanwege een tekort aan bouwgrond, complexe projectontwikkeling en juridische vertragingen. Ook zouden woningbouwprojecten soms tegen overbelasting van het elektriciteitsnet aanlopen, waardoor nieuwbouw uitgesteld moet worden vanwege een gebrek aan aansluitmogelijkheden op het net.

Aantal afgegeven vergunningen toegenomen

Met betrekking tot het laatste laten de onderzoekers weten dat het afgelopen jaar het aantal afgegeven vergunningen wel is toegenomen, nadat het in 2023 een dal bereikte met 55.300 vergunningen. De onderzoekers schatten daarom in dat het aantal afgegeven vergunningen in 2024 ongeveer is gestegen naar 62.000. Al is de groei er in de laatste maanden weer uit, aldus de onderzoekers. Zo zouden er in oktober 1 procent minder vergunningen zijn verleend dan een jaar eerder.

Blik op 2025

Tot slot blikken de onderzoekers ook vooruit naar 2025. Ze beginnen hun toekomstvisie met de constatering dat een stijging van het aantal vergunningen in het algemeen pas na anderhalf jaar tot een stijging van het aantal afgebouwde woningen leidt. vooral door de vaak lange bouwtijd. Als de stijging verder doorzet zal dit dus waarschijnlijk in de loop van dit jaar resulteren in meer gerealiseerde woningen. De onderzoekers verwachten dan ook dat er in 2025 circa 73.000 nieuwbouwwoningen worden afgebouwd worden ten opzichte van circa 68.000 in 2024.

Bron: ING Reaearch