Het renteverschil tussen hypotheken met en zonder NHG is lager geworden door een lagere risico-opslag en een scherpere concurrentie tussen hypotheken zonder NHG. Dit blijkt uit onderzoek van hypotheekadviesketen De Hypotheekshop.

Hypotheekrente licht in de lift

De onderzoekers lichten toe dat sinds vier weken de hypotheekrente licht in de lift zit. Vorige week zou daar extra vaart in zijn gekomen: bijna dertig geldverstrekkers verhoogden hun rentes, sommige geldverstrekkers meer dan een keer en in enkele gevallen zelfs met 0,25 procentpunt.

Kapitaalmarktrente opgelopen

De belangrijkste oorzaak is volgens de onderzoekers dat de kapitaalmarktrente, de basis onder veel hypotheekrentes, is opgelopen. Daardoor kwam de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG (dit jaar de meest gekozen rentevaste periode) uit op 3,77 procent.

Onrust op financiële markten

Tegelijkertijd blijft 2025 tot nu toe vooral een jaar van relatieve rust, zo hebben de onderzoekers opgemerkt: het verschil tussen het laagste en hoogste tarief is ongeveer 0,3 procentpunt. Wel zou er onrust op financiële markten zijn door wisselende renteverwachtingen en zorgen over staatsschulden. Dat duwt de kapitaalmarktrentes omhoog, wat kan doorwerken in duurdere leningen en hypotheken, aldus de onderzoekers.

Volgende rentestap vermoedelijk een verhoging

Woensdag 17 december 2025 houdt de ECB haar zes wekelijkse beleidsvergadering. Uitspraken van bestuurder Isabel Schnabel van de ECB wijzen er volgens de onderzoekers op dat de volgende rentestap op termijn eerder een verhoging dan een verlaging kan zijn. Dat vinden de onderzoekers op zich positief nieuws, omdat de Europese economie beter presteert dan verwacht en de inflatie eindelijk wat zou dalen

NHG-opslag op historisch dieptepunt

De onderzoekers verduidelijken dat De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) huizenkopers een vangnet biedt bij betalingsproblemen door ingrijpende gebeurtenissen en kan, als een verkoop met verlies onvermijdelijk is, onder voorwaarden de restschuld kwijtschelden. Omdat het risico voor geldverstrekkers lager is met NHG, geven zij doorgaans een rentekorting. In het verleden liep het verschil met hypotheken zonder NHG op tot 0,8–0,9 procentpunt.

Renteverschil hypotheken met en zonder NHG steeds kleiner

De afgelopen jaren is die opslag structureel gedaald, zo vervolgen de onderzoekers. Sinds De Hypotheekshop dit bijhoudt (vanaf 2016) daalde de gemiddelde opslag van ruim 0,7 procentpunt naar circa 0,4–0,5 procentpunt. Nu staat de opslag op 0,39 procentpunt, het laagste niveau in de meting (gemiddelde renteverschil tussen NHG en 100 procent woningwaarde). Het renteverschil verschilt overigens sterk per geldverstrekker, aldus de onderzoekers: bij Venn en bij Bouwe is de opslag vrijwel afwezig, terwijl deze bij bunq en Allianz meer dan 1 procentpunt bedraagt.

Waarom de opslag zonder NHG krimpt

Ten slotte wijzen de onderzoekers erop dat twee ontwikkelingen de opslag drukken op hypotheken zonder NHG. Ten eerste zou de aanhoudende woningkrapte, in combinatie met stijgende huizenprijzen en lage werkloosheid, ervoor zorgen dat ook leningen zonder NHG relatief minder risicovol worden. Ten tweede zou de concurrentie op de hypotheekmarkt stevig blijven: ondanks een kleinere markt (na het wegvallen van de oversluitgolf) zijn er nog altijd rond de veertig financiers actief. Vooruitkijkend verwachten de onderzoekers daarom – mede door groeiplannen van veel geldverstrekkers – zowel de marges op hypotheken als de NHG-opslag laag blijven.

Bron: De Hypotheekshop