De huizenmarkt staat in het hele land onder druk doordat de huizenprijzen dalen en het sentiment verslechtert. Zo liggen de huizenprijzen op dit moment 6 procent lager dan in juli 2022, toen deze een piek bereikten. Dit blijkt uit de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor van ABN AMRO.

De onderzoekers van de bank houden er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht is en hebben de prijsraming voor 2023 iets bijgesteld: van de huidige daling van 6 procent ten opzichte van een jaar geleden (juli 2022) naar een verwachte daling in het gehele jaar van 5 procent. In 2024 verwachten zij dat de prijsdaling afzwakt naar 3 procent.

De prijsdalingen zijn niet in het hele land hetzelfde en ook het type woning is van invloed. Het zijn volgens de onderzoekers vooral woningen in grote steden waar de huizenprijzen scherp zijn gezakt. De prijzen staan in deze steden onder druk, omdat de prijzen hier eerder harder zijn gestegen en er daardoor meer ruimte is voor een prijscorrectie. Naast de woningen in grote steden hebben vooral oudere woningen met een laag energielabel een prijscorrectie ondergaan, terwijl de waarderingen van woningen met een gunstig energielabel juist zijn gestegen.

Ondanks de prijsdalingen zijn huizen nog steeds slecht betaalbaar en om dat te veranderen, is een verdere correctie nodig, zo laten de onderzoekers verder weten. Ze verwachten dat de betaalbaarheid zeer geleidelijk en indirect door loonstijgingen verbeteren. Omdat dit tijd kost, blijft het aantal transacties waarschijnlijk laag, met een daling van 5 procent in 2023 en 2,5 procent in 2024. Eerder ging de bank nog uit van een toename van 2,5 procent in 2024, maar deze prognose is nu door de achterblijvende woningbouw naar beneden bijgesteld.

Daarnaast merken de onderzoekers van de bank op dat de huizenmarkt door economische verstrengeling met het buitenland kwetsbaar is voor internationale conjunctuurschommelingen. Bovendien zijn er meer beleggers actief. In verband met onder andere de hogere overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming verkopen zij nu per saldo meer woningen dan ze kopen. Dit was eerder andersom.

Bovengenoemde omstandigheden leiden tot grotere kansen voor starters, zo vervolgen de onderzoekers. Zo is het aandeel van starters – ondanks beperkingen ten aanzien van andere groepen – in het aantal woningtransacties gegroeid. Dit wijst erop dat de nood nog steeds hoog is. Het risico bestaat dat zij eerder kiezen voor goedkopere woningen met een laag energielabel en dat zij op een minder gunstig moment instappen. Hierdoor bestaat de kans dat zij langer moeten wachten voordat zij in staat zijn een nieuwe stap in hun wooncarrière te zetten.

Tot slot houdt de bank er rekening mee dat de hypotheekrente de komende tijd licht daalt. Dit ondersteunt volgens de bank het sentiment op de woningmarkt, omdat het de leencapaciteit van huizenkopers vergroot. Daarnaast dragen de gedaalde huizenprijzen en gestegen inkomens bij aan de financierbaarheid van woningen. De onderzoekers benadrukken daarbij dat de financiële positie van zittende eigenaren in deze situatie comfortabel is. Zij hebben namelijk niet alleen lagere hypotheeklasten ten opzichte van hun inkomen, maar beschikken veelal over relatief veel spaargeld als buffer bij financiële tegenvallers. Daarbij komt dat ook het risico op een restschuld is afgenomen, doordat de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van het onderpand is verbeterd. Dit in tegenstelling tot starters die recent een huis hebben gekocht zonder veel eigen geld in te brengen. Zij lopen in deze situatie juist een hoger risico.

Bron: ABN AMRO