Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,6%, aldus NVM-voorzitter Ger Hukker.
De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 1ste kwartaal 2015 272.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 167.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 433.000 euro bedraagt. Hukker: “De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen.” Hierbij is gecorrigeerd voor regio en woningtype.
Minder onderhandelingsruimte
Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs bij verkochte woningen is begin 2015 gedaald tot 5,3%. Begin 2013 was dit verschil nog meer dan 10%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Hukker: “Toen de crisis net haar intrede had gedaan in 2008 was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd 9,5%. Bij tussenwoningen is het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil het kleinst van alle woningtypen, namelijk 4,2%.”
Kanttekeningen bij het herstel
De goede cijfers van het afgelopen kwartaal wijzen volgens Hukker weliswaar op verder herstel van de koopwoningmarkt, maar hij plaatst hierbij wel een paar kanttekeningen. “Zo worden de hypotheeknormen al jaren achtereen telkens verder aangescherpt op verschillende manieren. Dit gebeurt zowel in relatie tot het huishoudinkomen (LTI, NIBUD), als tot de waarde van het onderpand (LTV) en daarnaast ook door middel van aflossingseisen. Dat zijn maatregelen die op zichzelf een negatief effect hebben op prijzen en transacties en dat geldt ook voor de onrust die ermee gepaard gaat. De gevolgen worden vooralsnog gedempt door de relatief zeer lage rentestand en het toegenomen consumentenvertrouwen en zullen pas op termijn duidelijker manifest worden.”
Regionale verschillen: nieuwbouw als ‘bluswater’ in oververhitte gebieden
Hukker zegt dat het herstel van de woningmarkt nog steeds in veel regio’s van Nederland geen praktijk van de dag is. “Nog steeds gaat het in de perifere en plattelandsgebieden moeizaam. Zowel kopers, verkopers als makelaars hebben het daar lastig. In sommige (grote) steden gaat het beter. Met name in Amsterdam is zelfs sprake van oververhitting van de markt.
Ik pleit daarom voor meer nieuwbouw in die regio’s waar het woningaanbod steeds krapper wordt en de vraag toeneemt. Nieuwbouw kan daar het ‘bluswater’ zijn om de woningmarkt tot verkoeling te brengen.”
Ook de huursector kan in de ‘oververhitte’ steden en regio’s bijdragen aan een betere afstemming van vraag en aanbod. De NVM-voorzitter doelt daarbij op een gezonde markt voor het middensegment huurders en op een geleidelijke, marktconforme verkoop van huurwoningen door woningcorporaties.
Transacties
Het afgelopen kwartaal hebben NVM-makelaars 28.900 woningen verkocht, zo blijkt vandaag uit de eerstekwartaalcijfers van de NVM. Dat is bijna 19% meer dan een jaar geleden, maar minder dan de ruim 34.800 NVM-transacties in het laatste kwartaal van 2014. In de totale bestaande koopwoningmarkt werden naar schatting 38.800 transacties geregistreerd.
Na het uitstekende 4de kwartaal 2014 lag een daling van het aantal transacties in het 1ste kwartaal 2015 in de lijn der verwachting, weet Hukker. “De daling is met 16,9% minder transacties ook sterker dan de gemiddelde daling in deze eeuw van het aantal transacties in het 1ste kwartaal. Die daling is gemiddeld 11% geweest. Worden echter alleen de 1ste kwartalen sinds de start van de crisis in ogenschouw genomen, dan is de daling van bijna 17% gelijk aan het gemiddelde.”
Er werden het 1ste kwartaal 2015 18,9% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Ook hier valt vooral de toename in het aantal verkochte appartementen op: liefst 27,3% meer dan vorig jaar in het 1ste kwartaal. Het appartement wordt gevolgd door de tussenwoning (+16,1%), de vrijstaande woning (+15,7%), de hoekwoning (+14,6%) en tot slot de 2-onder-1-kapwoning (+13,7%).
