Starters op de woningmarkt waren eind 2022 gemiddeld bijna een derde van hun besteedbare inkomen kwijt aan hypotheeklasten. Een jaar eerder lag dit aandeel nog op 27%. In de afgelopen 20 jaar waren starters niet eerder zo’n groot deel van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten.
Dit melden onderzoekers van de ING. De snelle stijging van de hypotheekrentes gedurende 2022 (met gemiddeld ongeveer 300 basispunten) heeft de maandlasten van een koopwoning vorig jaar met honderden euro’s verhoogd. Dit nog afgezien van de gestegen prijzen van woningen en de omhoog geschoten energietarieven.
Eind 2021 was een starter op basis van de gemiddelde woningprijs en gemiddelde 10-jaars hypotheekrente netto ongeveer € 1.250 per maand kwijt aan hypotheeklasten (rente en aflossing). In het laatste kwartaal van 2022 liep dit bedrag op tot bijna € 1.550 per maand.
Annuïtaire hypotheek
Bij het berekenen van de betaalbaarheid gaan de onderzoekers uit van een annuïtaire hypotheek ter hoogte van de gemiddelde woningprijs. De betaalbaarheid daarvan verslechterde eind 2022 naar 32,9%, op basis van een hypotheekrente van 4,8% en een stijging van 3,7% van het nominaal besteedbaar inkomen gedurende het jaar (Cijfers Consumenten Prijs Index). De inkomensstijging was dus onvoldoende om het negatieve effect van de hogere rentes op de betaalbaarheid teniet te doen. Ook ligt de betaalbaarheid ver boven het historisch gemiddelde van de afgelopen twintig jaar, dat rond de 25% ligt.
Lichte verbetering in 2023
Dit jaar zal de betaalbaarheid voor starters weer iets verbeteren. Naar verwachting is de gemiddelde starter eind 2023 zo’n 28,9% van het besteedbaar inkomen kwijt aan hypotheeklasten, uitgaande van een huizenprijsdaling van 6% gedurende 2023 en een groei van het nominaal besteedbaar inkomen van 5,8%. Desondanks zijn starters in vergelijking met het vierde kwartaal van 2021 (toen was het aandeel 27%) gemiddeld nog steeds slechter uit.
Doorstromers
Doorstromers voelen de flinke rentestijging van vorig jaar doorgaans minder dan starters, vanwege de zogenaamde meeneemregeling. Die is vooral gunstig voor doorstromers met een hypotheekcontract van minder dan tien jaar oud, omdat de hypotheekrentes in deze periode gemiddeld onder de huidige niveaus lagen. Omdat veel doorstromers hun hypotheek afgelopen jaren hebben overgesloten tegen een lagere rente, zal dit voor veel van hen gelden.
Rekenvoorbeeld
Om een idee te geven van het kostenvoordeel van de meeneemregeling, geven de onderzoekers een rekenvoorbeeld.
– Op basis van de gemiddelde woningprijs eind 2022, sluit een starter een hypotheek af tegen een rente van 4,8%: de netto hypotheeklast bedraagt dan € 1.550 per maand.
– Een doorstromer die in 2017 zijn oude hypotheek heeft overgesloten tegen een rente van 2,3% en eind 2022 gebruikmaakt van de meeneemregeling, heeft voor dezelfde woning een netto hypotheeklast van € 1.290 per maand).
– Een doorstromer die eind 2021 zijn oude hypotheek heeft overgesloten tegen een rente van 1,54% en eveneens gebruikmaakt van de meeneemregeling, betaalt netto slechts € 1.230 per maand.
Bron: ING Research
