De maximale leencapaciteit van een starter, uitgaande van dezelfde woonlasten, ligt bij een annuitaire hypotheek 9% lager dan bij een combihypotheek.
Dit berekent DNB in het document ‘De verwachte effecten van de woningmarktmaatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013’.
“De geschatte afname van de hypothecaire kredietverlening kan een structureel neerwaarts effect van 0% tot hooguit 9% op de huizenprijzen hebben. Dit effect treedt op termijn op, doordat initieel vooral starters te maken hebben met de hogere woonlasten, en doorstromers alleen voor het gedeelte boven hun eerdere hypotheekschuld. Naarmate er meer doorstroming plaatsvindt, zal bij een groter deel van de woningtransacties de prijs onder druk staan van de beperktere kredietverlening. Daarbij zijn het vooral de starters die profiteren van prijsdalingen. Afhankelijk van de mate waarin prijsdalingen optreden, kan dit starters compenseren voor de hogere woonlasten die de maatregel met zich brengt, waardoor de betaalbaarheid per saldo op peil kan blijven.”
“De geleidelijke verlaging van de LTV-ratio van 106% naar 100% betekent in de praktijk dat starters de kosten koper (6%) uit andere bron dan hypothecair krediet moeten financieren. Gegeven de relatief gunstige fiscale behandeling van hypothecair krediet, stijgen hierdoor de netto woonlasten. Dit geldt ook als spaargeld of ander vermogen wordt aangesproken; de gederfde rendementen hierover vormen de facto een toename van de netto woonlasten. Voor zover de opbouw van deze besparingen tijd vergt, kan een tijdelijke verslapping van de woningmarkt optreden, zodat de huizenprijzen verder onder druk komen te staan. Door de geleidelijke invoering van de maatregel is dit effect naar verwachting zeer beperkt.”
“Starters zullen – al dan niet gedwongen door banken – hun leengedrag zodanig aanpassen dat de netto woonlasten per saldo niet of nauwelijks toenemen ten opzichte van het inkomen. In dat geval daalt de hypotheekschuld van starters uiteindelijk met circa 6 tot 9% en dalen de huizenprijzen met hooguit enkele procenten.”
