Er zijn grote verschillen in de wijze waarop hypotheekverstrekkers omgaan met het tonen en berekenen van het Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) op hun website. Hierdoor kunnen consumenten onmogelijk een goede vergelijking maken als zij zich online oriënteren op aanbieders van hypotheken. Dit terwijl het JKP juist bedoeld is om vergelijkbaarheid te stimuleren. De oorzaak ligt in grijze gebieden in wetgeving en AFM-richtlijnen. Daardoor moeten hypotheekverstrekkers de regels naar eigen inzicht invullen. Dat meldt adviesbureau Fortrum na onderzoek.
Reclame-uiting
Bij de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in 2016 is veel aandacht besteed aan het JKP, dat consumenten in staat moet stellen om precontractueel aanbiedingen met elkaar te vergelijken. Onder precontractueel wordt in elk geval het Renteaanbod en het Bindend aanbod verstaan. Maar ook de website van de hypotheekverstrekker moet het JKP bevatten als deze is te kwalificeren als ‘reclame-uiting’.
“De afhankelijkheid van de definitie ‘reclame-uiting’ zorgt ervoor dat het voor consumenten onmogelijk is om tijdens de online oriëntatiefase aanbieders goed met elkaar te vergelijken op basis van het JKP. Doen consumenten dit wel, dan leidt dat mogelijk tot verkeerde keuzes”, aldus Michel van der Sluis, director van Fortrum.
Online vergelijken lukt niet
“De invulling van de definitie ‘reclame-uiting’ is multi-interpretabel en wordt verschillend uitgevoerd door hypotheekverstrekkers. Dit heeft gevolgen voor de online vergelijkbaarheid van hypotheekrentes. Fortrum ziet vier varianten van de pagina’s met de hypotheekrente tarieven:
- Er wordt geen JKP getoond, maar door de opzet kwalificeert de pagina niet als ‘reclame-uiting’;
- Er wordt geen JKP getoond, terwijl de pagina te kwalificeren is als ‘reclame uiting’;
- Er wordt een JKP getoond, maar alleen een algemeen voorbeeld over alle rentepercentages heen;
- Er wordt een JKP getoond bij elk individueel nominaal rentepercentage.
Ook de uitgangspunten die gebruikt worden voor het berekenen van het JKP verschillen behoorlijk per hypotheekverstrekker. Er zijn verschillen vastgesteld in de gehanteerde hoogte van de hypotheek en kosten voor advies, bemiddeling, taxatie, inschrijving Kadaster, NHG en verplichte verzekeringen zoals een opstalverzekering. Ook zijn er websites waarbij onduidelijk is welke uitgangspunten gehanteerd zijn bij het berekenen van het JKP.
AFM
In de Beleidsregel informatieverstrekking van de AFM staat dat een hypotheekverstrekker per webpagina zelf moet beoordelen of deze voldoet aan de kwalificatie ‘reclame-uiting’. Volgens de AFM is er sprake van een ‘reclame-uiting’ als het antwoord ‘ja’ is op één van de volgende vragen:
- Probeert de informatie de lezer over te halen tot het doen van een aankoop?
- Beveelt de informatie een product aan door de nadruk op positieve eigenschappen te leggen?
- Maakt de informatie over de prijs het product aantrekkelijk?
- Is er sprake van een vergelijking met een ander product?
- Geeft de tekst een subjectieve weergave van de feiten?
- Is de doelstelling van de tekst het werven van consumenten?
- Is de doelstelling van de tekst het aanprijzen van een product?
Verbeteringen
Fortrum stelt voor dat de AFM voortaan zou kunnen eisen dat rentepagina’s (bijvoorbeeld in de vorm van tabellen) altijd JKP’s moeten tonen. Hierbij wordt dan het JKP getoond per rentevaste periode en LTV-klasse, even goed zichtbaar als het nominale rentepercentage zelf. De AFM zou ook kunnen bepalen welke uitgangspunten gehanteerd moeten worden, zodat JKP’s daadwerkelijk te vergelijken zijn.
Ook zouden aanbieders de uitgangspunten altijd direct vindbaar moeten maken voor de lezer (op de rentepagina zelf of door het opnemen van een link naar een pagina met uitleg over het JKP).
Van der Sluis: “Consumenten kunnen hierdoor al tijdens de oriëntatiefase eenvoudiger de kosten en dus aanbieders van hypotheken met elkaar vergelijken. Ook ontstaat er een level playing field tussen hypotheekverstrekkers. Nu neemt de een erg veel moeite om het netjes te doen, terwijl de ander (sterk) achterblijft”.
Bron: Fortrum
