Uit analyse van de Hypotheekshop blijkt dat in de Randstad relatief veel consumenten ervoor kiezen om de rente 10 jaar vast te zetten, terwijl men in de provincie eerder opteert voor 20 of 30 jaar vast. Naast een mogelijk cultureel verschil, lijkt de wijze waarop iemands leencapaciteit op inkomen wordt bepaald hier debet aan: de hoogste hypotheek is meestal haalbaar met een rentekeuze voor 10 jaar vast. De hoge huizenprijzen en het beperkte aanbod tot €250.000,- in de Randstad lijken de keuze om de rente 10 jaar vast te zetten in de hand te werken.
Hoewel veel consumenten een voorkeur lijken te hebben om de rente langer vast te zetten om het renterisico te beperken, wordt dat met de huidige methodiek niet gestimuleerd maar juist ontmoedigd. Daarom kiezen met name alleenstaanden en mensen met een wat lager inkomen daarom toch voor 10 jaar rentevast. De Hypotheekshop pleit ervoor bij het bepalen van de leencapaciteit meer rekening te houden met de grotere rentezekerheid van een langere rentevaste periode.
Indeling naar regio en inkomen
Dit is een van de conclusies die de Hypotheekshop trekt na vergelijking van de circa 30 hypotheekverstrekkers in Nederland. Omdat het op het eerste gezicht lastig te doorgronden is waarin geldverstrekkers precies verschillen, is een marktscan gemaakt op basis van alle hypotheekaanvragen die in 2017 via de Hypotheekshop zijn ingediend. Daarbij is niet alleen gekeken naar de hoogte van de rente, omdat die slechts een onderdeel is van het totale hypotheekproduct en het acceptatiebeleid. De Hypotheekshop heeft de verschillende aanbieders ingedeeld op basis van twee van de belangrijkste klantkenmerken: regio en inkomen. Veel andere kenmerken blijken hiermee samen te hangen.
Vergelijken loont
Uit de marktscan (zie illustratie) blijkt dat ‘alle geldverstrekkers zijn één pot nat’ zeker niet opgaat. Sterker nog, bijna alle geldverstrekkers blijken een segment te hebben waarin ze uitblinken. Omgekeerd betekent dat dus ook dat er nauwelijks aanbieders zijn die in alle segmenten gunstig scoren.
Bij nader inzien lijkt de plaats van een aanbieder in de illustratie afhankelijk van een combinatie van de volgende factoren:
– NHG-rentetarieven
Aanbieders als Argenta, Lloyds en Allianz hebben nadrukkelijk gekozen voor het NHG-segment en financieren aanvragen zonder NHG niet volledig. In 2017 lag de NHG-kostengrens op €245.000,-. De NHG-rentetarieven van aanbieder bijBouwe waren in 2017 langdurig ‘uitverkocht’.
– (Bank)spaar- of levenhypotheek
Voor consumenten die voor 2013 hun eerste hypotheek hebben gesloten, geldt overgangsrecht. Dat wil zeggen dat zij recht houden op hypotheekrenteaftrek, ook als er niet maandelijks wordt afgelost zoals bij een aflossingsvrije of een spaarhypotheek. Voor doorstromers, die veelal een wat hoger inkomen hebben, kan het gunstig zijn om deze oude aflosvormen voort te zetten als zij verhuizen. Zij kiezen dan voor geldverstrekkers die een (bank)spaar- of levenhypotheek aanbieden, vaak zijn dit grootbanken. Sinds de inwerkingtreding van het Basel 4-akkoord zien we echter dat bij de grootbanken, en ING in het bijzonder, het renteverschil oploopt tussen de aflosvormen waarbij maandelijks wordt afgelost, zoals annuïteiten, en die waarbij aan het einde van de looptijd moet worden afgelost, zoals aflossingsvrij. Deze partijen worden minder aantrekkelijk voor doorstromers.
– Maatwerk (bespreekzaken)
Bij sommige geldverstrekkers kunnen hypotheekaanvragen worden besproken die niet volledig passen binnen het standaard acceptatiekader. Denk daarbij aan afwijkende onderpanden, (startende) zelfstandigen of senioren met een AOW-gat. Aanbieders als Obvion, NIBC, NN, Rabobank en Florius staan hierom bekend.
– Verhouding hoogte hypotheek vs. woningwaarde
Doordat het aandeel starters afneemt, zien we dat de gemiddelde verhouding tussen de hoogte van een hypotheek en de waarde van een woning lager wordt. Doorstromers kunnen vaak overwaarde inbrengen waardoor ze een lagere hypotheek kunnen afsluiten. Daarnaast kunnen veel starters gebruikmaken van de eenmalig verhoogde vrijstelling schenkbelasting waardoor ook zij toekunnen met een lager hypotheekbedrag. Dit heeft tot gevolg dat het belangrijker is geworden voor aanbieders om gunstige rentetarieven te voeren in de tariefklassen tot 80%-90% van de woningwaarde.
Over de marktscan
In de marktscan zijn alle aanvragen voor nieuwe hypotheken uit 2017 meegenomen die via De Hypotheekshop zijn ingediend. Daarbij is gekeken naar het marktaandeel van elke geldverstrekker op twee dimensies: totaal huishoudinkomen per jaar (inkomen tot €50.000,- en vanaf €75.000,-) en de regio van het onderpand (binnen de drie Randstad-provincies en daarbuiten).
In illustratie zijn de uitkomsten van de marktscan zichtbaar. Op de horizontale as wordt het inkomen weergegeven waarbij de score oploopt met de hoogte van het inkomen. Op de verticale as is de regio zichtbaar, waarbij een score van 0 tot 4 aansluit bij de Randstad. Bij een score tussen -1 en 1 is sprake van een geringe afwijking voor regio en/of inkomen.
Bron: De Hypotheekshop
