Een deel van de regiepartijen verleent vooral hoge hypotheken. Alle (groot)banken richten op verstrekking van neutrale of lage hypotheken. Geldverstrekkers spelen in op het groeiend aantal lage hypotheken door bijvoorbeeld het aantal tariefklassen uit te breiden. Dat concludeert de Hypotheekshop in zijn marktscan na onderzoek onder hypotheekverstrekkingen in het eerste kwartaal.
Het aantal aanvragen voor lage hypotheken neemt toe. Sinds een jaar of drie worden er 30% tot 40% meer ‘lage’ hypotheken aangevraagd. In 2018 betreft zelfs bijna de helft van alle aanvragen een lage hypotheek. Dit wordt mede veroorzaakt door de stijging van de huizenprijzen, waardoor doorstromers hun oude woning met overwaarde kunnen verkopen. Ook de verhoging van de eenmalige belastingvrije schenkingsvrijstelling speelt mee (2018: €100.800).
De Hypotheekshop analyseerde alle hypotheekaanvragen zonder Nationale Hypotheekgarantie (NHG) via De Hypotheekshop uit het eerste kwartaal van dit jaar. Geldverstrekkers waarbij meer lage hypotheken dan hoge hypotheken werden aangevraagd, kregen een score 1 of 2. Bij een min of meer gelijk aandeel is de score 3, en bij meer hoge dan lage hypotheken een score 4 of 5. Zie onderstaand overzicht.
Geldverstrekker Risico score
MoneYou* 1
Syntrus Achmea 1
Lloyds Bank* 1
MUNT Hypotheken 1
Argenta 1
Obvion 1
Florius 2
ING 2
Rabobank 3
BLG 3
ABN AMRO Bank 3
Centraal Beheer 3
NIBC Bank 4
Attens 4
Merius Hypotheken 4
Hypotrust* 5
Woonfonds 5
ASR 5
Aegon Verzekeringen 5
BijBouwe 5
Nationale Nederlanden 5
Venn* 5
(Toelichting: Geldverstrekkers waarbij meer lage hypotheken dan hoge hypotheken worden aangevraagd, kregen een score 1 of 2. Bij een min of meer gelijk aandeel is de score 3, en bij meer hoge dan lage hypotheken een score 4 of 5.
* MoneYou en Lloyds bieden geen hoge hypotheken aan; Venn sluit alleen hoge hypotheken. Hypotrust kent meerdere labels en geldverstrekkers.)
Conclusies
– Er is een tweedeling onder de zogenaamde regiepartijen. Syntrus en MUNT kiezen duidelijk voor de lage verstrekkingen waar Aegon, a.s.r. en NN juist kiezen voor de hoge hypotheken. Het rendement op hoge verstrekkingen is weliswaar hoger, maar het risico is dat ook. Vandaar dat regiepartijen waarin pensioenfondsen beleggen, Syntrus en MUNT, wellicht kiezen voor een zo laag mogelijk risico. Andere beleggers willen wat meer rendement.
– Alle (groot)banken vallen in de categorieën neutraal of lage verstrekking. Daar lijken meerdere redenen aan ten grondslag te liggen. Zo hebben consumenten op dit ogenblik zeker bij de hogere verstrekkingen de voorkeur om de rente lang vast te zetten, terwijl banken met name scherp zijn op de korte en middellange rentes. Daarnaast gelden voor banken zwaardere kapitaaleisen voor hogere verstrekkingen waardoor hun rentes in deze tariefklassen minder concurrerend zijn. Grootbanken en hun dochterlabels zijn wel sterk in bespreekzaken. Daarnaast kennen ze een ruimer assortiment aan aflosvormen, denk aan de spaarhypotheek.
Inspelen op lage hypotheken
Geldverstrekkers spelen in op het groeiend aantal lage hypotheken door – zelfs bij NHG – het aantal tariefklassen uit te breiden. Ook voeren steeds meer aanbieders een looptijdrente in, waarbij gedurende de looptijd van de hypotheek renteopslagen automatisch komen te vervallen. Verder wordt de hypotheekrente vaker gewijzigd dan voorheen en verschillen de aanpassingen per combinatie van rentevaste periode en tariefklasse. Op deze wijze proberen geldverstrekkers een zo gunstig mogelijk tarief te bieden binnen het gewenste segment. Tot slot zien we groei van aanbieders die met (meerdere) externe funders gaan werken (a.s.r., NN, NIBC).
Er zijn echter veel kapers op de kust en er komen er dit jaar nog een aantal bij, verwacht de Hypotheekshop. Dat zullen zonder uitzondering regiepartijen zijn. Tegelijk zullen banken zich onder invloed van de nieuwe Basel-regels in toenemende mate gaan richten op verstrekkingen tot 80% van de woningwaarde. Het ligt voor de hand dat de trend waarbij het renteverschil tussen lage en hoge verstrekkingen afneemt, door de toenemende concurrentie voorlopig nog doorzet.
Daarnaast zullen geldverstrekkers creatiever worden om zich zo gunstig mogelijk te positioneren. Recent zagen we in dit kader de invoering van rentekortingen in verband met verduurzaming en lineaire aflossing en de 10 jaar = 12 jaar renteactie. Wellicht dat banken – recent maakte Rabobank bekend uit te breiden met Vista Hypotheken – er ook toe overgaan om geld van externe funders uit te zetten. SNS Bank doet dat eigenlijk al: naast SNS hypotheken worden ook hypotheken van vijf andere partijen aangeboden.
Wat zijn lage hypotheken?
Een lage hypotheek bedraagt maximaal circa 80% van de woningwaarde (ook wel Loan-to-Value of LTV genoemd). Geldverstrekkers rekenen een lagere hypotheekrente naarmate de verhouding tussen hoofdsom en woningwaarde lager ligt. Bij een woning met een waarde van €200.000 bijvoorbeeld zal een hypotheek van €100.000 gemiddeld 0,50% tot 0,60%-punt lager zijn, dan bij een hypotheek van €200.000. Daar zijn twee redenen voor te bedenken. Allereerst is de kans groter dat de geldverstrekker na een eventuele gedwongen verkoop van het onderpand met een restschuld achterblijft. Daarnaast moeten met name banken (vanwege de Basel-regelgeving) meer kapitaalbuffers aanhouden voor hoge hypotheken die worden verstrekt. Het grotere risico en de hogere kosten vertalen zich in een opslag op de hypotheekrente.
Bij hypotheken met NHG is er in de regel geen sprake van een renteverschil omdat de stichting WEW garant staat voor een eventuele restschuld.
Bron: Hypotheekshop
