De opstalverzekeraar moet alleen op basis van herbouwwaarde vergoeden als bij herbouw de functionaliteit van een gebouw wordt gecontinueerd.
Een projectontwikkelaar koopt een gebouwencomplex aan met bestemming ‘café-restaurant met zaal annex bibliotheek’. De bedoeling is om het gebouw te slopen en op die plaats een complex neer te zetten met als functie-omschrijving ‘appartementen en commerciële ruimtes’. De ontwikkelaar bevindt zich in de fase van tekeningen maken, vergunningen aanvragen en het zoeken naar geïnteresseerden toen het complex door brand werd verwoest.
De projectontwikkelaar claimt 4,5 miljoen euro, de herbouwwaarde. Verzekeraars is niet bereid méér te betalen dan 60.000 euro, de sloopwaarde plus kosten.
De rechtbank geeft de projectontwikkelaar gelijk: bij de verzekeringsovereenkomst dient de herbouwwaarde als uitgangspunt te gelden. De rechtbank oordeelt dat op grond van de hoogte van de premie en omdat verzekeraar ‘de verzekeringsvoorwaarden eenzijdig heeft opgesteld’.
De rechtbank vindt het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verzekeraar aan het verschil in huidige en toekomstige functionaliteit van het complex gevolgen wil verbinden.
Het hof Amsterdam is het niet met de rechtbank eens, maar ook niet met de verzekeraar en kiest de middenweg: vergoeding van de verkoopwaarde (ca. 1,6 miljoen euro).
De ontwikkelaar was druk doende om haar plan gerealiseerd te krijgen en had daarvoor forse investeringen gedaan. Zij had uitzicht op realisering van haar plan. De benodigde vergunningen waren er evenwel niet. Weliswaar wilde de projectontwikkelaar het complex slopen, maar die sloop was onlosmakelijk verbonden met de rest van haar plan. Dus: uitkering naar sloopwaarde is niet redelijk.
Wat betreft de eis om de herbouwwaarde te vergoeden merkt het hof op:
“De waardebepaling met gebruikmaking van de herbouwwaarde vindt haar begrenzing in de functionele continuïteit van het gebouwencomplex. Die functionele continuïteit is hier onvoldoende voor handen. Bezwaarlijk kan worden aangenomen dat verzekeraar desalniettemin in de verzekeringsovereenkomst waardebepaling op deze grondslag en dus gebrekkige mogelijkheden tot afgrenzing heeft aanvaard. Verzekerde mocht al evenmin veronderstellen dat verzekeraar een dergelijke waardebepaling had aanvaard, ook niet toen zij de gewijzigde contractuele bestemming had geaccepteerd.
De voor het nieuwe gebouw voorziene functie ligt ook niet zo dicht bij de functie van het oude gebouw dat verzekeraar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen rechten meer zou mogen ontlenen aan deze polisbepaling.”
Het hof komt aldus uit op vergoeding op basis van verkoopwaarde. Het valt overigens op dat nauwelijks of niet in het arrest inhoudelijk wordt aangegeven aan de hand van welke criteria het hof die conclusie trekt. Het heeft meer weg van een doorhakken van de Gordiaanse knoop: als alternatieven 1 en 3 vervallen, blijft 2 ‘automatisch’ over.
