Bijna de helft (44%) van de huishoudens met restschulden kan niet verhuizen vanwege de woonlastennormen.
Dit stelt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vast in het zojuist verschenen rapport Restschulden in Nederland. Dit uitgebreide rapport geeft eerst een indruk van het aantal huishoudens waarvan de woning onder water staat en de kenmerken van die huishoudens:
- Circa 1.050.000 huishoudens hebben medio 2014 te maken met een netto onderwaarde met een mediane omvang van € 33.000.
- Van de huishoudens met een onderwaarde heeft ruim 80% de woning in de afgelopen tien jaar gekocht. Nadere analyse wijst erop dat prijsdaling de verklarende factor is achter de toename van het aantal huishoudens meteen onderwaarde. Verschillen in het opgebouwd vermogen en het hypotheekproduct zijn niet de verklarende factor.
- De omvang van de huishoudens met een onderwaarde concentreert zich bij huishoudens in de leeftijdsgroep 25 tot 45 jaar. In de leeftijdsgroep 25 tot 35 jaar heeft 67% van de huishoudens in de koopsector te maken met een onderwaarde.
- Huishoudens met een onderwaarde hebben relatief vaak een meergezinswoning of rijwoning.
- Circa 45% van de huishoudens met een onderwaarde heeft nu een NHGgefinancierde lening.
- Het aantal huishoudens en de omvang van onderwaarde concentreert zich met name binnen de Randstad, Overijssel, Gelderland, Flevoland en Noord-Brabant .
Woonlastennorm grootste obstakel voor doorstroming huishoudens met restschuld
In de praktijk blijkt dat een verhuizing vaak niet tot stand komt, omdat de financieringsmogelijkheden ontbreken. Dit betreft vooral de in de tijd steeds strenger geworden LTI-normen. Bijna de helft (44%) van de huishoudens met restschulden kunnen niet verhuizen vanwege deze woonlastennormen. Daarnaast wordt, aldus EIB, 15% van de betrokken huishoudens gerantsoeneerd doordat geldverstrekkers additionele eisen stellen aan de hoogte van de financiering ten opzichte van de woningwaarde (LTV). Verliesaversie van huiseigenaren zelf is de laatste schakel die zorgt voor een lagere verhuismobiliteit.
Negatieve gevolgen voor de mobiliteit en de bouwsector
Op korte termijn ligt het aantal verhuizingen naar schatting 32.000 tot 38.000 lager als gevolg van de restschulden, berekent EIB. “Dit belemmert de doorstroming op zowel de woningmarkt als de arbeidsmarkt. Zonder de lagere woonmobiliteit zou de bouwproductie in 2015 naar schatting € 525 miljoen hoger uitvallen. De werkgelegenheid in de bouw zou in dat geval 4.400 fulltime arbeidsplaatsen hoger zijn en bij de toeleverende industrie en aanpalende sectoren betreft het nog eens 2.200 fulltime arbeidsplaatsen.”
Oplossingsrichtingen
EIB draagt de volgende oplossingen aan: “Huishoudens met restschulden die willen doorstromen en de ‘hypotheek willen meenemen’ gaan geen grotere risico’s aan. Zij bestendigen alleen dezelfde financiële situatie bij een andere woning. Vanuit risico-optiek is er dan geen goed argument om deze huishoudens te beperken in hun vrijheid. De belangrijkste oplossingsrichting ligt in het verruimen van de LTI-normen.
Het valt te overwegen om de normen voor jonge huishoudens met inkomensperspectief te versoepelen – door een leeftijdsgebonden toeslag op de leenruimte – of enige verruiming te bieden voor huishoudens met een restschuld. Deze oplossing kan alleen worden geboden door de nationale politiek die de regelgeving op dit punt bepaalt. Aanvullend kunnen private partijen een bijdrage leveren door geen restricties toe te passen op de LTV. Voor geldverstrekkers zijn hier geen extra risico’s aan verbonden, aangezien banken en verzekeraars deze schuldpositie nu ook al in de portefeuille hebben.”
Decentrale overheden
Ook decentrale overheden hebben belangen bij een goed functionerende woningmarkt, aldus EIB. “Een mogelijkheid voor de decentrale overheden is om additionele financiering te bieden, bijvoorbeeld in de vorm van een restschuldfonds. Op deze wijze kan een impuls worden gegeven aan de (regionale) woningmarkt in algemene zin of kunnen middelen worden ingezet om specifieke doelgroepen te helpen.”
