Door de huizenprijsdaling hadden eind 2010 al meer dan 1 miljoen huishoudens een LTVratio van meer dan 100%. Verdere prijsdalingen maken dat dit aantal groeit.
Dit merkt de SER op in de Mactro-economische verkenning van april 2013.
Het aantal huishoudens dat na verkoop van de woning (tegen marktwaarde), met inachtneming van opgebouwd vermogen met een restschuld blijft zitten, wordt op een half miljoen geraamd. Met het oog op de stabiliteit van de huizenmarkt is een substantiële verlaging van LTVratio’s gewenst. Maar juist in een dalende huizenmarkt is dat lastig te verwezenlijken. Het is heel moeilijk bestaande hoge LTV’s te verlagen in een periode dat V(alue) daalt, want dan zou L(oan) nog harder moeten dalen. Verschillende banken verscherpen nu hun kredietvoorwaarden voor nieuwe aanvragen, mede vanwege aangescherpte wet- en regelgeving en het toezicht daarop. Dat is gezien de grote hypotheekberg deels onvermijdelijk. Dat moet in deze fase echter wel geleidelijk plaatsvinden om te vermijden dat een neerwaartse spiraal op gang komt. Koersen op verlaging van LTV-ratio’s vereist zorgvuldigheid; de negatieve effecten op korte termijn mogen niet uit het oog worden verloren en vragen dus om geleidelijke aanpassingen. Hier ligt overigens ook een belangrijke opgave voor het macro-prudentieel beleid in de toekomst. Nieuwe zeepbellen moeten worden voorkomen door bij verhitting van de huizenmarkt tijdig te sturen op verlaging van LTV ratio’s.
Jongeren worden immobiel
Hoge LTV- en LTI-ratio’s concentreren zich bij jonge huiseigenaren. Ook de gemiddelde LTI-ratio loopt af met het oplopen van de leeftijd: van 6,9 maal het besteedbaar inkomen voor jongeren tot 25 jaar, tot 3,0 voor 65-plussers. Hoge LTV- en LTI-ratio’s vormen een belemmering om van woonplaats en werkplek te wisselen. Juist voor jongeren is dit belangrijk, omdat zij vaak nog op zoek zijn naar een passende combinatie.
Risico op neerwaartse spiraal
De huizenprijsdaling kan in een neerwaartse spiraal geraken. Bénétrix, Eichengreen en O’Rourke (2012) laten in een studie van alle huizenprijscrises in de OECD sinds 1971 zien dat dergelijke crisis leiden tot daling van de consumentenbestedingen, die op hun beurt de huizenprijzen verder onder druk zetten (vermogen-consumptie-prijsspiraal). Daarnaast leiden lagere huizenprijzen tot een stijging van de Loan-To-Value-ratio’s, waardoor hypotheken moeilijker gefinancierd kunnen worden, de hypotheekrente oploopt en huizenprijzen verder onder druk komen te staan (onderpand-financiering-rentespiraal). Dit geldt zeker in landen met een hoge LTVs voor starters zoals Nederland: als woningprijzen dalen komen jonge gezinnen onder water te staan en wordt de financiering van hypotheken op de kapitaalmarkt duurder. Bovengenoemde auteurs geven aan dat het in die situatie aan de overheid is om op te treden, het vertrouwen te herstellen en de negatieve spiraal te doorbreken.
