Juist kwetsbare mensen zijn slechter af met nieuwe hypotheeknormen

Jamie Hilgersom FFP zet de verregaande gevolgen van de nieuwe hypotheeknormen op een rij die met name fnuikend zijn voor minder verdienenden.

Alvorens Hilgersom ingaat op de belangrijkste veranderingen per 1 januari 2015 wil hij kwijt dat de normen dit jaar erg laat gepubliceerd zijn:

Normaliter worden de nieuwe hypotheeknormen op of omstreeks 1 november bekend gemaakt. Dit jaar heeft de overheid op 11 november de nieuwe normen gepubliceerd, evenals het Nibud.

NHG heeft haar nieuwe normen en voorwaarden op 14 november bekend gemaakt. Hiermee is de termijn om te anticiperen op de nieuwe mogelijkheden aanmerkelijk korter dan eerdere jaren.

In mijn beleving zou een consument, in haar eigen belang, meer tijd geboden moeten krijgen om te anticiperen op veranderende wetgeving.

Lage inkomens worden fors gekort op financieringsmogelijkheden

Het Nibud heeft de woonlastenpercentages voor lage inkomens drastisch verlaagd. Hierdoor kan het voorkomen dat er zelfs 25% minder geleend kan worden vanaf 2015. Wanneer aan voorwaarden wordt voldaan dan kan het woonlastenpercentage met maximaal 3% worden verhoogd. De vraag is of en zo ja in welke situaties geldverstrekkers gebruik zullen maken van deze geboden ruimte. Het betreft een open norm. Onzekerheid troef.

Invoering nieuwe rentetabellen voor lage toetsrentes

De rentes zijn de afgelopen jaren flink gedaald. Er zijn nieuwe tabellen ingevoerd voor rentes lager dan 4,0%. Hier zijn lagere woonlastenpercentages aan gekoppeld. Hierdoor kan er minder worden geleend. Omdat er in 2014 wordt getoetst in 1 kolom voor rentes lager dan 4% en in 2015 er een kolom bij is gekomen betekent dit voor nagenoeg iedereen die met NHG een hypotheek wil afsluiten dat er o.b.v. de huidige rentes minder geleend kan worden.

Gevolgen late bekendmaking

Omdat de nieuwe normen laat bekend zijn gemaakt zijn veel geldverstrekkers niet in staat de nieuwe normen in hun systemen in te regelen. Tot 01-07-2015 mogen zij van een vereenvoudigde tabel gebruik maken. Hierdoor kunnen er verschillen ontstaan tussen geldverstrekkers die de nieuwe gegevens hanteren en geldverstrekkers die de tijdelijke gegevens hanteren.

Zelfstandigen

Zelfstandig ondernemers kunnen volstaan met het aanleveren van cijfers over 3 boekjaren. Dit hoeven geen volledige kalenderjaren meer te zijn. Voor veel ondernemers betekent dit dat er tot een jaar eerder een financiering kan worden verkregen met NHG.

Extra leencapaciteit vanwege energiezuinige woning

De extra leencapaciteit op basis van de waarde van de woning gaat van 2% naar 3%. Zo blijft de maximale hypotheek 106% van de waarde van de woning indien aan de eisen wordt voldaan. Daarnaast mag er vanaf 2015 € 9.000,= extra worden geleend. Dit was € 8.000,=.

Samenhang met SVN Starterslening

Omdat de normen zeer laat bekend zijn geworden en impact ervan nog nauwelijks doorgedrongen lijkt te zijn, betekent dit dat veel oriënteerders van een koude kermis thuis zullen komen. Het proces om een offerte van de SVN te krijgen duurt lang, veelal 4 tot 6 weken.

Het kan hierdoor voorkomen dat de offerte van de reguliere geldverstrekker in 2014 wordt uitgegeven en de SVN-offerte in 2015.

Hierdoor ontstaat er een mismatch tussen de normen waarop de NHG-regels van toepassing is. Hier wordt geen oplossing voor geboden. Conclusie is dat nagenoeg iedereen die nog gebruik wil maken van de Starterslening te laat is voor beoordeling o.b.v. de normen van 2014.

Motivatie en conclusie, deel I

Motivatie voor de forse aanpassing is dat er in het inkomen voldoende ruimte moet zitten om mogelijke onverwachtse uitgaven beter te kunnen opvangen. Hogere zorgkosten of de komst van kinderen worden als voorbeeld genoemd. Enerzijds is voorzichtigheid belangrijk, anderzijds moet worden geconcludeerd dat alle voorgaande jaren het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (!) deze mogelijke ontwikkeling over het hoofd heeft gezien of ervoor heeft gekozen deze onzekere factor niet door te laten werken in het woonlastenpercentage.

De verklaring van het Nibud is dat kwetsbare groepen beter worden beschermd. Indien aantoonbaar niet kwetsbaar, dan kan er tot 3% extra worden toegepast op het woonlastenpercentage. Er wordt nadrukkelijk niets gezegd wanneer die voldoende aangetoond is. Dit is ter beoordeling van de geldverstrekkers. Op deze manier kan er concurrentie ontstaan tussen geldverstrekkers op NHG-posten. Of wellicht wordt er juist altijd gekozen voor het niet toepassen van de extra ruimte zodat problemen bij verliesdeclaraties worden vermeden.

Motivatie en conclusie, deel II

Mijn conclusie is dat er in situaties met een laag inkomen veelal geen woning kan worden gekocht die voldoet aan de woonwensen. Er is sprake van een landelijke norm, terwijl prijzen landelijk enorm verschillen. Vaak zijn de huidige huurlasten, na aftrek van eventuele huurtoeslag, hoger dan de maandlast die er voorkomt uit een financiering van een vergelijkbare koopwoning. Met dien verstande dat er hierbij sprake is van een volledige aflossing en een volledige dekking bij overlijden. Maar het mag dus (niet) meer op grond van de nieuwe normen.

 

Gevolg is dat kwetsbare mensen moeten blijven huren om leuk te kunnen blijven wonen, de huur jaarlijks zullen zien stijgen en geen vermogensvorming hebben. Waar de regeling mogelijk bedoeld is om kwetsbare mensen te beschermen is mijn mening dat op langere termijn deze groep kwetsbare mensen veel slechter af zullen zijn.

Voorbeeldberekeningen nieuwe normen

Download de tabel die inzicht geeft in de forse verlagingen

GEEN REACTIES