Afgelopen donderdag publiceerde De Nederlandsche Bank (DNB) een advies om de tweedeling van de huizenmarkt voor kopers en huurders te verkleinen. De manier waarop dit zou moeten gebeuren – de fiscale voordelen voor huiseigenaren verder afbouwen – veroorzaakte ophef bij de Vereniging Eigen Huis.
Karsten Klein, directeur belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis: “Deze oplossing van DNB lijkt de omgekeerde wereld. Omdat de huren hoog zijn en steeds verder stijgen moeten de woonlasten voor huiseigenaren ook omhoog? Dat is onbegrijpelijk. Ik draai het liever om: verlaag of reguleer dan de huren en zorg voor meer huurwoningen”.
DNB signaleert dat de huurmarkt vastloopt door het kleine aanbod aan huurwoningen, vooral in de vrije sector. De huren zijn hoog en stijgen verder door, terwijl huiseigenaren en kopers vaak de zekerheid hebben van langdurig vaste hypotheeklasten, die door wettelijke leennormen worden begrensd. Is de hypotheek eenmaal afgelost, dan vallen de woonlasten sterk terug. Bovendien bestaan de maandlasten van kopers voor een deel uit aflossing, dus vermogensopbouw. Als huurders maandelijks hetzelfde bedrag zouden sparen als het bedrag dat kopers aflossen, ervaren zij als extra nadeel dat zij hierover meer belasting betalen: vermogen in de eigen woning wordt niet in box 3 belast, maar vermogen daarbuiten wel.
Om huurders- en kopersmarkt meer gelijk te trekken, stelt DNB voor om de fiscale verschillen tussen huren en kopen geleidelijk volledig af te bouwen, door het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen of de woning (en hypotheekschuld) in geleidelijke stappen te verplaatsen naar box 3.
Dit schoot de belangenvereniging van huiseigenaren in het verkeerde keelgat. Een eerlijke vergelijking van woonlasten tussen huurders en kopers gaat volgens Vereniging Eigen Huis veel verder dan de vergelijking die DNB maakt en die “een vertekend beeld” geeft. Zo moeten kopers bij aankoop al een fors bedrag aan eigen geld neertellen, terwijl dat bij huur niet nodig is. Daarnaast dragen eigenaren de verantwoordelijkheid voor het onderhoud, staan zij voor een vaak forse uitdaging om hun huis voor vele tienduizenden euro’s te verduurzamen en moeten zij zelf funderingsproblemen door bodemdaling oplossen. Huurders dragen deze verantwoordelijkheden niet en lopen ook geen risico op waardedaling van de woning, aldus VEH in een persbericht.
Essentiële levensbehoefte
Een van de opties die DNB voorstelt is om het vermogen in de eigen woning, net als ander eigen geld, te belasten in box 3. Maar VEH merkt op dat er een groot verschil is in vermogen dat mensen opbouwen met sparen en beleggen en de waarde van hun woning. “De eerste twee kunnen eenvoudig worden vrijgemaakt, maar een huis is in eerste instantie bedoeld om in te wonen. Het is een essentiële levensbehoefte en dat rechtvaardigt een andere fiscale behandeling. Bovendien komt een overwaarde pas vrij als de laatste woning is verkocht.”
Vereniging Eigen Huis wijst er verder op dat het nog steeds groeiende woningtekort de belangrijkste oorzaak is van de steeds verder stijgende huur- en koopprijzen. De lage hypotheekrente is daarnaast een grote aanjager van de door DNB gesignaleerde ongelijkheid tussen huurders en eigenaren. Hoewel die kunstmatig lage rente nu juist het gevolg is van het stimuleringsbeleid van de centrale banken, waar DNB er een van is. Het door DNB geconstateerde probleem is dus mede veroorzaakt door de centrale banken zelf.
De oplossing voor de groeiende kloof tussen huur- en koopwoningen is volgens de belangenvereniging vooral meer huur- en koopwoningen bouwen. “Pas als vraag en aanbod in evenwicht komen, komt de oververhitte woningmarkt tot rust en kunnen de prijzen normaliseren. Belastingingrepen nemen de oorzaak van dit probleem niet weg, maken de kloof tussen huur en koop niet kleiner en bieden geen structurele oplossing.”
