Starters sluiten nu bij 30 procent van de Nederlandse gemeenten (102 van de 342 gemeenten) gemiddeld een hogere hypotheek af dan doorstromers. Er is sprake van een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar (toename met acht gemeenten). Dit blijkt uit onderzoek van hypotheekadviesketen De Hypotheekshop naar hypotheken per gemeentes in 2024 op basis van HDN-data (Hypotheken Data Netwerk).

Trend

De onderzoekers lichten toe dat deze trend – die zich vooral voordoet in kleinere gemeenten maar ook in grote steden als Almere, Haarlemmermeer en Zaanstad – onderstreept de toenemende uitdagingen voor starters op de woningmarkt.

Schaarste koopwoningen

Volgens de onderzoekers is dit een duidelijk signaal van de toenemende druk op starters, Zo zien de onderzoekers dat de uitdagingen voor starters toenemen, vooral in Utrecht en Flevoland, provincies met een grote schaarste aan koopwoningen. Dit heeft volgens de onderzoekers te maken met de combinatie van hoge huizenprijzen en een beperkte financieringsruimte. De problematiek is het meest zichtbaar in de kleinere gemeenten.

Steeds meer risico’s voor starters

De onderzoekers vinden het zorgwekkend dat starters steeds meer risico’s moeten nemen om een woning te kunnen bemachtigen, zoals naast een hoge hypotheek ook fors overbieden en kopen zonder financieringsvoorbehoud. De onderzoekers verwachten dan ook dat het aantal gemeenten waar starters een hogere hypotheek sluiten dan doorstromers de komende jaren verder toeneemt

Invloed expats desastreus voor starters

De stijging van hypotheekbedragen bij starters komt deels ook door de toename van expats op de woningmarkt, zo vervolgen de onderzoekers. Expats vallen namelijk onder de categorie koopstarters, wat bijdraagt aan een verhoging van de gemiddelde hypotheekbedragen binnen deze groep. Hoewel er geen specifieke cijfers beschikbaar zijn over expats, is het duidelijk dat hun aanwezigheid de marktdynamiek beïnvloedt, aldus de onderzoekers.

Financiële positie starters complex

Daarnaast lenen veel starters boven op hun hypotheek extra geld van ouders of maken zij gebruik van de SVn starterslening van de gemeente. Dit maakt de daadwerkelijke financiële positie van starters vaak complexer dan de cijfers alleen doen vermoeden, stellen de onderzoekers.

Doorstromers hebben voorsprong op starters

Doorstromers (kopers van een volgende koopwoning) daarentegen behouden een duidelijke voorsprong op de woningmarkt, mede dankzij financiële voordelen zoals het gebruik van overwaarde en de mogelijkheid om hun lagere rente mee te nemen naar hun nieuwe woning. Doorstromers hebben daarom volgens de onderzoekers op dit moment meer mogelijkheden om hun woning te financieren, wat hen een significant voordeel biedt in de huidige markt.

Hypotheekstijging vooral buiten Randstad

De hypotheekstijging is in 2024 groter buiten de Randstad dan daarbinnen, een ontwikkeling die ook wel het “rimpel-effect” wordt genoemd, zo zetten de onderzoekers verder uiteen. De hoge huizenprijzen in de Randstad dwingen huizenkopers zodoende hun zoekgebied te verleggen naar rustigere en betaalbaardere regio’s. Dit heeft geleid tot een sterkere stijging van de gemiddelde hypotheken in deze gebieden.

Grenzen betaalbaarheid in zicht

In sommige grotere gemeenten, zoals Amstelveen en Vijfheerenlanden, zijn de gemiddelde hypotheken van doorstromers zelfs gedaald. Mogelijk dat hier de grenzen van de betaalbaarheid in zicht komen, denken de onderzoekers

Relatie huizenprijzen en hoogte hypotheken

Tot slot gaan de onderzoekers in op de relatie tussen de huizenprijzen de hoogte van hypotheken. Zij laten hierover weten: hoewel huizenprijzen in 2024 met 8,7 procent stegen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster, bleef de gemiddelde hypotheekstijging beperkt tot 8,4 procent voor starters (tot 350.600 euro) en 7,6 procent voor doorstromers (tot 368.700 euro). Hypotheekverhogingen voor verbouwingen en andere doeleinden stegen met 11,8 procent (tot 79.500 euro), wat hoger ligt dan de huizenprijsontwikkeling. De beperktere stijging van hypotheken van huizenkopers komt doordat eigen middelen, zoals overwaarde en schenkingen van ouders, steeds belangrijker worden. Voor doorstromers speelt vooral de overwaarde een grote rol.

Gemiddelde hypotheek doorstromers lager

Veel doorstromers ontvangen bij de verkoop van hun oude woning een hoger bedrag dan vooraf was ingeschat of kon worden overbrugd, zo vervolgen de onderzoekers. Hierdoor lossen zij na het passeren van de hypotheek op de nieuwe woning vaak direct een aanzienlijk deel af. In de praktijk betekent dit volgens de onderzoekers dat de gemiddelde hypotheek van doorstromers mogelijk tienduizenden euro’s lager ligt dan oorspronkelijk via HDN is aangevraagd.

Financiële steun van ouders cruciaal voor starters

Voor starters is financiële steun van ouders cruciaal, omdat zij anders amper kunnen concurreren op de woningmarkt, zo besluiten de onderzoekers. Ze benadrukken daarbij dat de afhankelijkheid van eigen middelen, zoals overwaarde en schenkingen, een tweedeling schept op de woningmarkt. Starters zonder deze financiële hulp zouden achterblijven en kunnen daardoor vaak niet concurreren met hun leeftijdsgenoten die wel toegang hebben tot dergelijke middelen, aldus de onderzoekers.

Bron: De Hypotheekshop