Hypotheekadviseurs moeten klanten die tot de risicogroep
behoren actief benaderen.
“Banken en hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht jegens hun klanten”, schrijft Fred de Jong in ESB van 9 december 2011.
“Jurisprudentie geeft aan dat van adviseurs een actieve houding wordt verwacht als de omstandigheden rond het geadviseerde product wijzigen. De informatie over de stijging van de zorgkosten, de druk op de pensioengelden en de gevolgen van de eurocrisis zijn algemeen bekend. Zowel de bank als de hypotheekadviseur beschikt over actuele informatie met betrekking tot de uitstaande hypotheekschuld en de waarde van het onderpand.
Dat betekent dat hypotheekadviseurs hun klanten die tot de risicogroep behoren, actief moeten benaderen om hen te adviseren hoe zij zich kunnen wapenen tegen het onaantrekkelijke scenario.”
Aflossingsblij
“Zowel voor consumenten als voor banken is het verstandig dat de hypotheek sneller wordt afgelost. Een manier is het introduceren van een nieuw hypotheekconcept in de markt, de aflossingsblije hypotheek.
Met de aflossingsblije hypotheek geven banken hypotheekgevers een lagere rente voor de hypotheekschuld die overblijft na aflossing. De bank biedt de mogelijkheid om op elk gewenst moment boetevrij af te lossen. Door af te lossen betaalt een klant sowieso al minder hypotheekrente, omdat het rentepercentage verrekend wordt over een lager schuldbedrag.
Maar uniek van de aflossingsblije hypotheek is dat de bank in dit geval nog eens extra rentekorting geeft, wat gezien het lagere risico ook logisch is. Een dubbele prikkel, die nu eens niet pervers is. Stel een klant leent 200.000 euro tegen vijf procent. Hij lost 50.000 euro af en betaalt dan in eerste instantie over de resterende looptijd vijf procent over 150.000 euro. Bij de aflossingsblije hypotheek betaalt deze klant dan bijvoorbeeld 4,8 procent rente over 150.000 euro. Op die manier creëren banken een nudge om consumenten te laten aflossen.
Met de aflossingsblije hypotheek hebben banken minder inkomsten, maar ook minder risico in de boeken. Er ontstaat meer ruimte tot herfinanciering, tegen hogere marges, en de waarde van de hypotheekportefeuille stijgt. De klant heeft minder risico op een restschuld en betaalt minder rente. Nadeel is dat hij ook minder rente mag aftrekken. Voordeel is dat deze klant een toekomstige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek met vertrouwen tegemoet kan zien en dus voorsorteert op het beleid zoals DNB dat graag ziet.
Het voldoen aan zorgplicht en het bieden van een extra financiële prikkel tot aflossen hoeft met de aflossingsblije hypotheek niet ten koste te gaan van de rentabiliteit."
