De woningmarkt koelt af: in het derde kwartaal van 2022 meldde de NVM een daling van de woningprijzen met bijna 6%. Het aantal verkopen bleef echter nog laag. ABN AMRO past nu de raming van de huizenprijzen in 2023 aan van een stijging met 2,5% naar een daling met 2,5%. Ook verwacht de bank een beperkte daling van het aantal transacties (-1%) in 2023. Nog steeds is er sprake van krapte op de woningmarkt. Minister De Jonge heeft nu afspraken gemaakt met de provincies over het te bouwen aantal woningen.
Snelle prijscorrectie
De woningmarkt heeft te lijden onder de gestegen hypotheekrente, de hoge energieprijzen en de dalende koopkracht. Hierdoor wordt het voor veel mensen lastiger een woning te kopen. Verkopers hebben het dan ook niet zo gemakkelijk meer: ze kunnen niet meer zomaar ervan uitgaan dat er wel iemand komt die flink boven de vraagprijs biedt. Daarmee is na een lange periode van prijsstijgingen nu de daling ingezet. In het derde kwartaal van 2022 daalden de huizenprijzen met 5,8%. Dat is een behoorlijk sterke daling. Volgens ABN AMRO is het voordeel van deze snelle prijscorrectie dat de transacties beter op peil kunnen blijven. In het derde kwartaal werden dan ook volgens de NVM ongeveer evenveel woningen verkocht als in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
De duidelijke ommekeer op de woningmarkt is voor ABN AMRO reden om haar ramingen voor 2023 bij te stellen. In de nieuwste Woningmarktmonitor zegt de bank nu uit te gaan van een prijsdaling van 2,5% terwijl de verwachting eerst nog een prijsstijging van 2,5% was. Ook heeft de bank de verwachting van de verandering van het aantal transacties aangepast. De inschatting was dat in 2022 het aantal transacties met 17,5% zou dalen, dat is nu bijgesteld naar 15%. Voor 2023 verwacht de bank nu een daling van 1% in plaats van 2,5%.
“In tegenstelling tot de kredietcrisis hebben huizenbezitters de nodige overwaarde en blijven ze niet met een restschuld zitten als zij hun woning verkopen. Destijds zorgde dit voor een impasse op de woningmarkt, omdat veel woningbezitters pas bereid waren om water bij de wijn te doen, nadat hun woning langere tijd te koop stond. De prijsaanpassing volgt dit keer veel sneller op de eerdere transactiedaling. Dit zorgt ervoor dat de transacties redelijk op niveau blijven en voorkomt dat de woningmarkt op slot gaat”, zegt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Een risico voor de transacties is wel dat de doorstroming op de woningmarkt moeilijker wordt als het aantal gerealiseerde nieuwwoningen terugvalt en opnieuw achterblijft bij de doelstellingen.”
Stagnatie toename woningvoorraad
Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is in de eerste acht maanden van 2022 iets toegenomen ten opzichte van dezelfde periode in 2021. Vorig jaar waren het er tot en met augustus 266 per 100.000 inwoners en in 2022 274 per 100.000 inwoners. De totale woningvoorraad is echter niet sneller toegenomen dan een jaar eerder. Dit blijkt uit een analyse van cijfers van het CBS door VvE-beheerder Parel Beheer. Volgens deze organisatie lijkt de oorzaak van de stagnatie te liggen aan een afname van ‘overige toevoegingen’. Deze categorie bestaat uit woningen die om andere redenen dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Dat kan voorkomen als een woning gesplitst wordt of als een gebouw een andere gebruiksfunctie krijgt.
900.000 nieuwe woningen
Het aantal nieuwbouwwoningen moet nog flink stijgen. Het kabinet stelde als doel om de komende jaren gemiddeld 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren. Dat komt neer op 900.000 nieuwe huizen tot en met 2030. In 2022 gaat dit aantal nog niet gehaald worden. Wel heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, nu afspraken gemaakt met alle provincies over hoeveel woningen er in die provincie nieuw gebouwd zullen worden.
Minister De Jonge: “We staan voor een enorme opgave om de komende jaren in totaal 900.000 woningen te bouwen. Dit vraagt een gezamenlijke inzet – schouder aan schouder – van overheden, corporaties en marktpartijen. Door deze afspraken gaan we met meer regie meer betaalbare woningen bouwen, want het tekort aan woningen is enorm. Alle provincies tekenen voor de taak om de komende jaren fors meer betaalbare woningen te bouwen. Provincies en gemeenten gaan de afspraken verder uitwerken in de regionale woondeals. Daarin komen de concrete locaties, doelgroepen, verdeling huur/koop en prijscategorieën. Met deze aanpak hernemen we de regie op de volkshuisvesting.”
De meeste woningen zullen gebouwd gaan worden in Zuid-Holland (ruim 235.000). Ook in Noord-Holland, Noord-Brabant en Gelderland komen er minimaal 100.000 woningen bij. Drenthe, Zeeland en Friesland blijven onder de 20.000 nieuwe woningen. Van alle nieuwe woningen in Nederland moet twee derde betaalbaar zijn, ofwel minder dan 355.000 euro kosten. Hiervoor worden 250.000 sociale huurwoningen gebouwd en 350.000 huur- en koopwoningen in het middensegment.
Plannen uitvoeren
De woningmarkt heeft nieuw aanbod nodig. De intentie is er om een behoorlijk aantal woningen bij te bouwen. In 2022 is daar nog niet veel van te merken. Zoals ABN AMRO opmerkt, is het voor het aantal transacties van belang om te zorgen dat de plannen voor woningbouw ook daadwerkelijk uitgevoerd gaan worden. Laten we hopen dat de minister goed gebruik weet te maken van de regie die hij zegt te hernemen!
Bron: ABN AMRO, Parel Beheer, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
