Klanten met een hypotheek kunnen lang niet altijd gebruik maken van de verhuisregeling, stelt Lidy Groenewoud, senior onderzoek bij MoneyView. Onder meer voor zzp-ers en gepensioneerden zijn de mogelijkheden beperkt door strengere acceptatieregels.
Bijna alle hypotheken hebben tegenwoordig de mogelijkheid om bij een verhuizing de rente mee te nemen. Onderzoek van MoneyView laat zien dat de voorwaarden waaronder dat kan, van bank tot bank kunnen verschillen. Ook wijst MoneyView er op dat het mee kunnen nemen van de lage rente volledig afhangt van de nieuwe kredietbeoordeling die de geldgever bij zo´n verhuizing uitvoert. Bestaande klanten worden daarbij niet anders behandeld dan nieuwe aanvragers.
Wanneer iemand van de ene naar de andere koopwoning verhuist, bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van de verhuisregeling van de hypotheek. In het geval de hypotheekverstrekker een verhuisregeling aanbiedt, kan de bestaande hypotheeklening worden meegenomen naar de nieuwe woning. Daarbij blijven de rente en de looptijd ongewijzigd.
Dit is natuurlijk vooral gunstig in het geval iemand een lage rente betaalt. Dat voordeel, in combinatie met het feit dat er voor de bestaande hypothecaire lening doorgaans lagere kosten bij de notaris hoeven te worden gemaakt, maakt een verhuisregeling interessant. Bovendien kunnen ´oude´ fiscale voordelen in stand blijven en aan de lening verpande kapitaal- of spaarverzekeringen worden voortgezet. In het geval de nieuwe woning duurder is dan de oude zal er dan alleen voor het meerdere een nieuwe lening moeten worden afgesloten tegen de dan geldende marktrente.
Verschillen in voorwaarden
Uit onderzoek van MoneyView, waarbij van 61 annuïtaire hypotheken de verhuisregeling is onderzocht, komt naar voren dat inmiddels alle hypotheekverstrekkers een verhuis- of meeneemregeling kennen, op één product na (de Investeringshypotheek van NIBC), waarbij opgemerkt moet worden dat het hier een buy-to-let hypotheek betreft die niet bedoeld is voor de financiering van een pand voor eigen bewoning, maar voor verhuur. De laatste geldverstrekker die die mogelijkheid nog niet had was Philips Pensioenfonds, maar ook hun klanten kunnen sinds kort de rente meeverhuizen.
Onderling verschillen de verhuisregelingen van elkaar. Bij 4 aanbieders moet de oude woning eerst verkocht zijn voordat men van de regeling gebruik kan maken. Bij 54 van de 61 onderzochte producten is het mogelijk om de rente per leningdeel mee te verhuizen. Bij 4 producten dient de nieuwe hypotheek uiterlijk te passeren op de datum dat de oude hypotheek is afgelost. Bij 6 producten dient bij het meenemen van de hypotheek de nieuwe hypotheekakte binnen 3 maanden getekend te worden. Bij het overgrote deel, 43 producten, hoeft de nieuwe akte echter pas binnen 6 maanden getekend te worden. Bij 7 producten varieert deze termijn zelfs van 9 tot 15 maanden. Wanneer een aanbieder het toestaat om de nieuwe woning aan te kopen voordat de oude is verkocht dan blijft bij 22 van de 61 onderzochte producten de oude lening tegen de contractrente doorlopen. Bij 7 producten wordt deze omgezet naar variabele rente en krijgen 6 producten het tarief van het overbruggingskrediet, 6 krijgen het 1-jaarstarief, 7 het 2-jaarstarief en bij 1 product wordt het 5-jaarstarief gehanteerd. Van 6 producten zijn de gegevens hierover niet ontvangen.
Fiscale spelregels kunnen knellen
Meenemen van de rente is in de regel vooral aantrekkelijk wanneer deze laag is en de rentevast periode nog een tijdje loopt. Maar ook een hoge rente zou interessant kunnen zijn in het geval er sprake is van een spaarhypotheek. Een lagere rente leidt immers tot een hogere benodigde spaarpremie. Bij reeds lang lopende spaarhypotheken kan die premiestijging het effect van de lagere rente teniet doen of de lening zelfs duurder maken. Het meenemen van een lening met een hogere rente dan de marktrente is echter om fiscale redenen niet toegestaan.
Toetsing bij verhuizing gelijk aan nieuwe aanvraag
Een verhuisregeling lijkt zo op het oog dus altijd interessant voor mensen met een lage rente op het moment van verhuizen. Maar toch kan de consument lang niet in alle situaties profiteren van zo’n verhuisregeling. Er zijn situaties denkbaar waarbij de klant bij verhuizen niet voldoet aan de acceptatiecriteria van zijn huidige geldverstrekker, hetzij doordat die criteria aangescherpt zijn of omdat de persoonlijke situatie van de consument is veranderd. Van zo’n situatie is bijvoorbeeld sprake als de klant inmiddels zelfstandig ondernemer is geworden of flexwerker. Niet alle aanbieders verstrekken hypotheek aan zelfstandigen of hanteren in zo’n geval andere spelregels waarbij er veelal minder hypotheek wordt verstrekt.
Zelfstandig ondernemers
Bij de volgende producten wordt er geen hypotheek verstrekt aan zelfstandig ondernemers: Allianz Hypotheek, Centraal Beheer Thuis Hypotheek, De Hypotheker SKP HQ Annuïteiten VoordeelExtra Hypotheek, MoneYou Internet- en Plus Hypotheek en de Duitse Volksbank Hypotheek. In het geval de consument bij aankoop van de woning een van deze hypotheekproducten heeft afgesloten, is het bij verhuizing niet mogelijk om de lening mee te verhuizen in het geval de consument in de tussentijd als zelfstandig ondernemer aan de slag is gegaan.
Bij een aantal producten wordt in zo’n situatie nog wel hypotheek verstrekt, maar is de verstrekking minder hoog. Bij Aegon bedraagt de maximale hypotheek voor ZZP-ers en DGA’s met de DGA als enig aandeelhouder/bestuurder 90% MW onder Aegon-normen bij 3 of meer jaarrekeningen en 85% MW bij 2 jaarrekeningen en een prognose van het derde jaar. Een ZZP-er of DGA kan tot 101% MW hypotheek verstrekt krijgen, als op een zakelijke rekening van Knab een vermogen wordt gestort ter grootte van het meerdere van 90% MW. Dit geblokkeerde vermogen valt lineair vrij zodat het weer als werkkapitaal opgenomen kan worden. Voor alle andere zelfstandigen bedraagt de maximale hypotheek 80% MW. Aegon toetst de verstrekking aan de normen en voorwaarden voor NHG. Als hieraan wordt voldaan, wordt de financiering met NHG aangeboden. Voldoet de klant daar niet aan, dan is financiering onder Aegon normen mogelijk tot maximaal 80% MW.
Bij de Hypotrust OK hypotheek wordt 101% MW verstrekt aan niet-zelfstandigen, maar aan zelfstandigen 85% MW. Bij Argenta is de maximale verstrekking aan niet-zelfstandigen 85% MW, terwijl dat bij zelfstandigen 65% MW is indien de hypotheek niet wordt gesloten met NHG.
Naderende pensioendatum
Maar ook in het geval de klant tien jaar voor zijn pensioendatum staat of de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, kan het zijn dat de klant bij zijn huidige geldverstrekker niet voldoet aan de inkomenscriteria. Bij sommige producten wordt er zelfs altijd minder hypotheek verstrekt aan deze groep. Voor de hypotheekproducten van BLG, Regiobank en SNS geldt dat voor aanvragers op AOW gerechtigde leeftijd de maximale verstrekking 80% MW is. Voor het meer geleende zijn aanvullende zekerheden nodig.
Voor de Florius Profijt drie en Profijt twaalf hypotheek geldt voor aanvragers van 60 jaar en ouder een maximale verstrekking van 85% MW. Een financiering tot een maximum van 101% MW is wel mogelijk indien het meerdere boven de 85% MW wordt afgedekt door een meeverbonden levensverzekering en/of bankspaarrekening.
Het is dan dus ook niet mogelijk om de oude lening mee te verhuizen naar de nieuwe woning. De klant zal elders een geheel nieuwe hypotheek moeten afsluiten tegen de huidige, bij die partij geldende marktrente. Ook de notariskosten zullen dan moeten worden berekend over de totale lening. Daarbij blijft het natuurlijk de vraag of de klant een hypotheekverstrekker zal kunnen vinden die op grond van de nieuwe inkomensgegevens een geheel nieuwe lening zal willen verstrekken. De problematiek rondom het verkrijgen van een hypotheek door een startende ondernemer, flexwerker of pensioengerechtigde is bekend.
Hypotheken met NHG
Daarnaast kan er sprake zijn van een hypotheek met NHG die bij verhuizen niet meer aan de acceptatievoorwaarden van NHG voldoet. In het geval de klant bij een aanbieder zit die alléén hypotheken met NHG verstrekt, kan het gebruik maken van de verhuisregeling onmogelijk blijken te zijn. Dit speelt op dit moment overigens alleen bij de Hypotrust Goede Start Hypotheek.
Conclusie
De verhuisregeling is een mooie voorwaarde om in geval van een lage contractrente de lopende rentevaste periode af te kunnen maken bij een nieuwe woning. Heel relevant in deze periode van uniek lage rentes. Maar in de praktijk blijkt dat klanten er (lang) niet altijd gebruik van kunnen maken. Banken maken geen onderscheid tussen bestaande en nieuwe klanten bij de beoordeling van de kredietrisico´s. Een mooie verhuisregeling kan daardoor zomaar waardeloos blijken.
Lidy Groenwoud is Senior Onderzoeker Bancaire Producten bij MoneyView
