Op termijn zullen huiseigenaren de aftrek van de hypotheekrente zelf financieren. Van subsidie door de overheid voor huiseigenaren is dan geen sprake meer. Dat blijkt uit een onderzoek uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek in opdracht van Vereniging Eigen Huis (VEH). Dit onderzoeksresultaat is een belangrijk nieuw inzicht in de discussie over de fiscale behandeling van de eigen woning.
Van subsidie naar winst
Al sinds 2001 is de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek beperkt tot 30 jaar. Daar is in 2013 bijgekomen dat de rente voor nieuw afgesloten hypotheken alleen aftrekbaar is voor hypotheekvormen waarbij de lening na maximaal 30 jaar is afgelost. Ook wordt het maximale percentage waartegen de rente en anderen kosten van de eigen woning worden afgetrokken, langzaam afgebouwd naar 37,05%. Dit betekent dat vanaf 2031 de renteaftrek voor steeds meer huiseigenaren begint te vervallen.
SEO berekende dat de overheid vanaf 2042 geen geld meer kwijt is aan het huidige stelsel van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait maar er zelfs aan gaat verdienen. Dit komt doordat de opbrengst van het eigenwoningforfait steeds hoger wordt terwijl de kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de overheid afnemen.
Het eigenwoningforfait is een belasting over het bezit van de eigen woning. In het verleden werd een aftrek ‘geen of kleine eigenwoningschuld’ toegepast als het eigenwoningforfait hoger was dan de aftrekbare kosten, zodat er per saldo niets betaald hoefde te worden. Deze aftrek wordt echter ook afgebouwd. Hierdoor moeten steeds meer mensen, die om de hypotheekrenteaftrek te behouden netjes hebben afgelost, het eigenwoningforfait gaan betalen.
De kosten van het huidige stelsel waren in 2010 zo’n 10 miljard euro. Dat is, mede door de lage hypotheekrente, inmiddels al afgenomen tot 6 miljard euro. Volgens het onderzoek van SEO zal dit rond 2042 het nulpunt passeren. Het model van SEO gaat uit van een stijging van de hypotheekrente van 1,4% nu naar 2,6% in 2033 en stabilisatie daarna. Voor de huizenprijzen is uitgegaan van een stijging met 2% per jaar. Bij een snellere prijsstijging zal de overheid al eerder dan 2042 aan het stelsel gaan verdienen.
Solidariteit tussen de generaties
Uiteindelijk zijn het de jongeren die nog niet veel afgelost hebben, die profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Aan de andere kant zijn het de ouderen, die wel veel afgelost hebben, die weinig tot geen hypotheekrenteaftrek hebben maar wel het eigenwoningforfait betalen. VEH ziet hier een vorm van solidariteit tussen de generaties: “Het resultaat is dat oudere huiseigenaren die in het verleden renteaftrek hebben genoten, via het eigenwoningforfait de renteaftrek voor de jongere generatie gaan betalen. En juist voor starters is de hypotheekrenteaftrek een belangrijk vangnet bij renteverhoging. Starters zijn vaak kwetsbaar voor hogere maandlasten door een relatief laag inkomen en een klein eigen vermogen. De renteaftrek biedt hen bescherming omdat hogere rentelasten voor een deel worden gecompenseerd met een hogere belastingteruggaaf.”
Denk goed na over ingrijpen
VEH wijst erop dat het resultaat van het onderzoek van SEO belangrijk is in de discussie over ingrijpen in de fiscale behandeling van de eigen woning. Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “De inzichten uit het SEO-onderzoek zijn onmisbaar in de discussie over de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. Het huidige systeem heeft ook veel goede eigenschappen, zoals voor de starters. Gooi dat niet weg voordat je daarvoor een beter alternatief hebt. Wij roepen daarom politieke partijen op om niet uit opportunisme overhaast te kiezen voor een nieuw stelsel. De consequenties voor de woningmarkt en de effecten voor de betaalbaarheid en waardeontwikkeling van woningen zijn veel te ingrijpend voor een snel besluit over een grote verbouwing van het belastingstelsel. Zo’n verbouwing zal bovendien flinke gevolgen hebben voor de uitvoerbaarheid.”
Volgens VEH is het niet de hypotheekrenteaftrek die zorgt voor de huidige hoge huizenprijzen en problemen op de huizenmarkt, maar vooral de lage rente en het woningtekort. Door de lage rente en de afbouw van de renteaftrek speelt de aftrek juist een steeds kleinere rol. “De kunstmatig lage rente, die mede het gevolg is van het rentebeleid van de ECB, vergroot de leencapaciteit van kopers en heeft een sterk aanzuigende werking op beleggers voor wie met woningen een aantrekkelijk rendement valt te behalen. De problemen van het woningtekort en hoge huizenprijzen worden niet opgelost met nieuwe fiscale maatregelen, wel met het bouwen van veel meer huizen”, aldus VEH.
Bron: VEH
