Het totale uitstaande hypotheekbedrag nam in het derde kwartaal van 2015 met ruim € 2,5 miljard toe en kwam hierdoor uit op € 637,6 miljard. In heel 2015 zijn 178.293 woningen van eigenaar gewisseld, een stijging van 16% ten opzichte van 2014. Dit blijkt uit het kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank
De woningprijzen zijn in 2015 (+2,8%) veel harder gestegen dan in 2014 (+0,9%). In 2016 verwacht de Rabobank een lagere groei van het aantal transacties (naar 180–200 duizend) en een verdere woningprijsstijging (2¾ tot 4¾%).
Aantrekken
De toename van de activiteit op de koopwoningmarkt zette in het vierde kwartaal van 2015 verder door. Belangrijke oorzaken voor deze ontwikkeling waren de gedaalde rente, het vooruitzicht dat de koopkracht in 2016 toeneemt en de solide economische groei. Dit biedt een klimaat waarin het consumentenvertrouwen groeit, de nieuwbouw aantrekt en de betaalbaarheid iets vermindert maar wel goed blijft.
Hypotheeksom
Het totale uitstaande hypotheekbedrag nam in het derde kwartaal van 2015 met ruim € 2,5 miljard toe en kwam hierdoor uit op € 637,6 miljard. Het volume van de verstrekkingen was dus groter dan de aflossingen. De totale uitstaande hypotheeksom voor 2015 als geheel gestegen. In het laatste kwartaal van 2014 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 633,7 miljard; aan het eind van het derde kwartaal van 2015 was dit € 637,6 miljard.
Nieuwe hypotheken
In het vierde kwartaal van 2015 is voor een bedrag van € 12,6 miljard (€ 11,1 miljard seizoensgecorrigeerd) aan nieuwe woninghypotheken verstrekt. Dit was een stijging van respectievelijk 6,1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar ervoor en een daling van 9,8% ten opzichte van het derde kwartaal van 2015 (seizoensgecorrigeerd). In het vierde kwartaal is het aantal over- of bijsluiters nagenoeg gelijk gebleven. Maar in vergelijking met voorgaande kwartalen is het niveau van het aantal over- of bijsluiters relatief hoog. De historisch lage hypotheekrente is voor steeds meer mensen een reden om de hypotheek over te sluiten naar een andere verstrekker of om meer te lenen.
Hogere aflossingen
Tegenover de toename van nieuwe verstrekkingen stonden in 2015 ook relatief hoge extra aflossingen. Dit heeft een dempend effect op de stijging van de totale hypotheekschuld. Hoewel de totale uitstaande hypotheekschuld in 2015 naar verwachting is toegenomen, is er net als in de afgelopen jaren wel extra afgelost op hypotheken. De afgelopen jaren is het bedrag van de extra aflossingen dan ook toegenomen.
De extra aflossingen zijn vooral ingegeven door de aanhoudend lage spaarrente. Ook onderwaarde kan een reden zijn geweest om extra af te lossen. Maar deze onderwaarde speelt een beperktere rol dan in de jaren ervoor, aangezien de restschuldproblematiek in het afgelopen jaar verder is afgenomen. Verder is gebleken dat maar een beperkt deel van de extra aflossingen wordt gedaan door mensen die onder water staan. Zolang de spaarrente laag is, zullen veel huishoudens er nog voor kiezen om hun hypotheek af te lossen of vermogen op te bouwen in een (bank-) spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen. Aan de andere kant wordt aflossen via schenkingen vanaf 2017 weer voor een groter bedrag fiscaal aantrekkelijk gemaakt. Dit kan ervoor zorgen dat mensen extra aflossingen uitstellen.
Verwachtingen
Voor 2016 verwachten wij dat het aantal nieuwe verstrekkingen verder zal toenemen, in lijn met de beperkte stijging van het aantal woningtransacties en de woningprijs. Per saldo verwachten wij dat de omvang van de totale hypotheekschuld in 2016 gematigd zal oplopen. Tegenover de verwachte stijging van nieuwe verstrekkingen als gevolg van hogere woningverkopen en woningprijzen staan net als in de afgelopen jaren aanhoudend extra aflossingen op hypotheken.
Leencapaciteit
Sinds de crisis zijn de maximale financieringslastpercentages flink verlaagd. Hierdoor daalde de leencapaciteit. Maar de dalende hypotheekrentes en stijgende inkomens compenseerden deze aanscherping aanzienlijk. De leencapaciteit is in de periode 2008-2015 bijvoorbeeld met ongeveer 8% gedaald. Zonder de daling van de hypotheekrente en zonder de inkomensstijging zou dit respectievelijk circa 13% en 17% zijn geweest.
Wij verwachten dat de gemiddelde leencapaciteit dit jaar met bijna 1% toeneemt. Voor wat betreft de financieringslastpercentages geldt als belangrijkste wijziging dat in de normen van 2016 het tweede inkomen niet voor 33%, maar voor 50% meetelt. Verder gaan wij voor dit jaar uit van een geraamde stijging van het huishoudinkomen van 1,6% en verwachten wij gemiddeld genomen een daling van de kapitaalmarktrente, van 0,1%-punt.
Lees het gehele kwartaalbericht woningmarkt
(Bron: Rabobank)
