Jamie Hilgersom: De huidige stand van zaken is volstrekt onwerkbaar en biedt slechts een zeer select gezelschap nieuwe mogelijkheden.
Jamie Hilgersom FFP (Hilgersom Financieel Advies & Planning in Kwintsheul) wijst in een artikel op het persbericht dat WEW (de stichting die de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert) eind oktober 2013 publiceerde.
Hierin kondigde zij aan dat het vanaf 2014 mogelijk zou worden om een restschuld die zou overblijven bij vrijwillige verkoop van een onder NHG-zekerheid verstrekte financiering in een nieuwe NHG-hypotheek op te nemen.
Bovenop de standaard verstrekkingsnormen (2014: max.104% van de waarde van de woning) mag een restschuld onbeperkt worden meegefinancierd, mits de totale lasten passen binnen de inkomensnormen.
Wat dat betreft prachtige vooruitzichten voor veel mensen. Het is vandaag 24 januari 2014. De mooie ideeën om de markt in beweging te krijgen worden nagenoeg allemaal de kop ingedrukt.
In zijn artikel gaat hij in op de problemen die zich momenteel voordoen in de praktijk, vanwege afwijkend, streng beleid bij geldverstrekkers t.o.v. de NHG-normen.
Overgangsrecht bestaande hypotheken
Fiscaal gezien hebben mensen die per 31-12-2012 een eigenwoningschuld hebben flink wat (overgangs-) rechten. Zij mogen ook in de toekomst hun hypotheekvorm behouden, bijvoorbeeld bij doorstroming.
NHG geeft aan dat bij het aangaan van een lening de opgebouwde waarde op een te verpanden aflossingsplan de leencapaciteit verhoogt.
Stel dat je 12.500 in je spaarpot hebt zitten, dan mag je 12.500 meer lenen wanneer je deze rekening aan de nieuwe financiering verpandt. Uiteraard binnen de absolute inkomensgrenzen van de NHG-normen.
Geldverstrekkers staan deze norm veelal niet toe. Gevolg is dat de bankspaarrekening in veel gevallen moet worden beëindigd en de afkoopwaarde moet worden gebruikt voor een verlaging van de hoofdsom (veelal van de restschuld).
Bijkomend gevolg is dat de nieuwe verplichte aflossing zal moeten plaatsvinden op basis van aflossing o.b.v. annuïteiten (of lineair). Het kenmerk van deze leningen is dat er sprake is van een stijgende maandlast.
Afhankelijk van de hoogte van het hypotheekdeel waarvan de huidige indirecte wijze van aflossing komt te vervallen en de resterende looptijd kan het nadeel vele duizenden euro’s zijn over de resterende looptijd.
Dit beleid is niet nieuw, maar het is bijzonder wrang dat ook bij een “eigen klant” de vanuit de NHG-normen geboden mogelijkheden worden tegengehouden.
Looptijd (en aflossing) leningdeel t.a.v. restschuld
Restschulden kunnen flink oplopen. Fiscaal gezien is de rente op een restschuld 10 jaar lang aftrekbaar en is er geen verplichting om te moeten aflossen, noch is er een verplichte aflossingsvorm.
NHG stelt dat de lasten van de restschuld mogen worden getoetst (annuïtair) op de looptijd van het langstlopende leningdeel van de “normale” hypotheek.
Diverse geldverstrekkers hebben als beleid dat de looptijd 10 jaar moet zijn voor een meegefinancierde restschuld, gelijk aan de duur van de fiscale rente-aftrek en dat volledige aflossing verplicht is.
Het gevolg hiervan is dat de lasten zeer hoog worden en de totale leencapaciteit enorm wordt gedrukt. Soms zelfs zodanig dat het bedrag dat er nu opnieuw geleend kan worden (fors) lager uitkomt dan de hoogte van de huidige hypotheek.
De verliesregeling is bedoeld voor doorstromers en mijn
interpretatie is dat hiermee bedoeld wordt mensen die naar een andere, duurdere woning willen gaan.
Afhankelijk van het (verwachte) verlies hebben deze mensen nagenoeg geen mogelijkheid om een passende financiering te kunnen aanvragen, behorende bij hun toekomstige woonwensen.
Volgordeprobleem
NHG geeft aan dat de oude woning moet zijn verkocht voordat er een offerte kan worden aangevraagd voor een nieuwe financiering met NHG waarin de restschuld is opgenomen. Juridisch is een koop tot stand gekomen nadat alle partijen de (voorlopige) koopovereenkomst hebben getekend en alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Hierna volgt de levering bij de notaris.
NHG was begin dit jaar zeer stellig dat er echt verkocht en geleverd moest zijn voordat een nieuwe stap mogelijk was voor de verliesverkoper.
Inmiddels stelt NHG dat het aan de geldverstrekkers is om te beoordelen wat zij verstaan onder “moet verkocht zijn”. Dit biedt geen zekerheid en mede om die reden houden geldverstrekkers vast aan de eerder uitgevaardigde norm.
NHG moet spoedig een stellige uitspraak doen t.a.v. wat onder verkocht dient te worden verstaan.
Alleen eigen klanten
Alle geldverstrekkers accepteren alleen klanten die al een hypotheek hebben lopen bij de betreffende aanbieder zelf. Dat wil zeggen dat de vrijheid in de keuze voor een andere nieuwe en mogelijk interessantere aanbieder niet aanwezig is voor deze grote groep mensen.
Zeker bij geldverstrekkers die zijn gestopt met nieuwe verstrekkingen betekent dit dat je geen enkele kant op kan.
Oplossingen
Ik roep geldverstrekkers op om de NHG-regels zoals deze zijn geboden ruimer toe te passen. Hierdoor ontstaat veel meer beweging op de woningmarkt binnen deze groep mensen en kan er sneller zekerheid worden geboden aan alle partijen in het proces, waaronder niet in de laatste plaats de betrokkene(n) zelf. De huidige stand van zaken is volstrekt onwerkbaar en biedt slechts een zeer select gezelschap nieuwe mogelijkheden. Een brede toepassing van de regeling was de doelstelling. Zonder aanpassingen in het acceptatiebeleid van de geldverstrekkers, zonder expliciete duidelijkheid vanuit het WEW wordt deze regeling een groot fiasco, ondanks de enorme potentie die deze regeling biedt.
Het volledige artikel kunt u hieronder downloaden (als pdf)
