In januari besloot maar liefst 60% van de doorstromers via De Hypotheekshop om eerst een nieuwe woning te kopen alvorens de huidige woning in de verkoop te zetten. Tevens sloten veel mensen een tweede hypotheek af om hun huis te verbouwen, te isoleren of om zonnepanelen aan te leggen, in plaats van een andere woning te zoeken. Deze stijging lijkt deels samen te hangen met het verminderde aanbod van woningen. Dit meldt de Hypotheekshop in zijn Maandmonitor.
Daarnaast was januari met ongeveer 35.000 hypotheekaanvragen ongebruikelijk druk te noemen. Gemeten vanaf 2011 eindigt deze maand hoog op de lijst van maanden met het grootste aantal hypotheekaanvragen. Naast de op volle toeren draaiende woningmarkt, leidde ook de stijgende hypotheekrente tot extra aanvragen in de laatste twee weken. Verder zorgde de verhoging van het maximale aankoopbedrag met NHG (naar € 265.000 per 1 januari) voor het uitstellen van bepaalde NHG-aanvragen tot januari. In combinatie met het ontbreken van een overgangsmaand in verband met de wettelijke verschuiving van het toetsmoment door geldverstrekkers, is dit waarschijnlijk tevens een verklaring voor het feit dat december juist wat minder aanvragen kende.
Effect nieuwe Nibud-normen
De dalende trend van het aandeel hypotheekaanvragen in de leeftijdsgroep tot 40 jaar, zette in januari door, naar ongeveer 47% van alle aanvragen in Nederland. Deze cijfers illustreren de bekende moeilijke positie van (alleenstaande) starters op de woningmarkt.
Daarnaast is ook het effect van de nieuwe Nibud-normen zichtbaar, waarmee de leencapaciteit op inkomen wordt bepaald. Uit de grafiek blijkt dat het aandeel huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 50.000 per jaar in de eerste maand van 2018 is verminderd. Een deel van deze teruggang moet overigens worden toegeschreven aan het afnemende woningaanbod in de categorie tot 250.000,-. Het andere deel betreft waarschijnlijk consumenten die vooralsnog nog niet voor de loonstijging van 2,2% in aanmerking zijn gekomen, waar het Nibud bij het vaststellen van de woonquotes voor 2018 vanuit is gegaan. Wellicht ook dat het hogere bedrag aan eigen geld dat met ingang van dit jaar moet worden meegebracht voor het betalen van de kosten koper – in 2018 kan maximaal een hypotheek tot 100% van de woningwaarde worden afgesloten – de groep lage en middeninkomens relatief harder treft.
Hypotheekrente stijgt licht
Januari is de eerste maand sinds juli van het afgelopen jaar, waarin de hypotheekrente (licht) is gestegen: met 0,03%-punt op 5 jaar vast tot 0,06%-punt op 20 en 30 jaar vast. Daarmee blijft de hypotheekrente overigens historisch laag, want in december nog bereikten acht van de tien gemiddelde door Hypotheekshop gemonitorde hypotheekrentes (variabel, 5, 10, 20, 30 jaar vast; met en zonder NHG) de laagste stand ooit.
De hypotheekrente volgt uiteraard de rente op de kapitaalmarkt die sinds half december zo’n 0,3%-punt is opgelopen. Dit komt met name door de vrees bij beleggers dat de ECB stopzetting van het opkoopprogramma aan het voorbereiden is. Ook wordt weer met een schuin oog naar de VS gekeken, waar de Fed met haar beleid een paar jaar voorloopt op de ECB en bezig is om de rente in stapjes te verhogen. Daar bereikte de hypotheekrente deze week alweer het hoogste punt in 4 jaar, voor ons in Europa nog een ver-van-je-bed-show.
Gemiddelde rentevaste periode bereikt record
Door de lage hypotheekrente kiest een groeiend deel van de consumenten ervoor om de rente lang vast te zetten. In januari koos landelijk 40% voor een rentevaste periode van 20 jaar en 12% voor de maximale renteduur: 30 jaar vast. Hiermee doorbrak de gemiddelde rentevaste periode voor nieuwe hypotheken de grens van 16 jaar (16,3 jaar). Overigens kiezen zeker niet alleen starters momenteel voor 30 jaar vast: bijna 10% van de zestigers zet de rente voor 30 jaar vast en is op die manier verzekerd van blijvend lage maandlasten zonder renterisico in de toekomst.
Basel 4-akkoord
Begin december bereikten de centrale bankiers overeenstemming over het nieuwe Basel 4-akkoord. Gevolg van dit akkoord is dat Nederlandse banken vanaf 2027 flink hogere buffers moeten aanhouden. De effecten zijn nu al merkbaar. Bij de grootbanken is het verschil in rente aan het oplopen tussen de aflosvormen annuïteiten en lineair, waarbij tijdens de looptijd wordt afgelost, en aflosvormen als aflossingsvrij en spaarhypotheken, waarbij de lening pas aan het einde van de looptijd wordt ingelost. Banken moeten voor deze laatste categorie hogere buffers aanhouden en dat resulteert in een hogere rente voor dit soort aflosvormen, die voornamelijk door doorstromers en oversluiters worden afgesloten.
De grootbanken hebben hun tarieven voor annuïteiten sinds februari 2017 flink verlaagd. Dat geldt met name voor de renteduur van 20 jaar vast, een renteperiode waar banken, door de manier waarop ze hun hypotheken funden, normaal gesproken minder goed mee uit de voeten kunnen. Deze renteverlaging is echter op aflossingsvrij in veel mindere mate doorgevoerd. Bij ING is het grootste verschil zichtbaar: aflossingsvrij werd maar liefst 0,60%-punt minder verlaagd dan het annuïtaire tarief.
Het toont aan dat banken het niet makkelijk hebben in de concurrentiestrijd met andere aanbieders als verzekeraars en pensioenfondsen, die sterker zijn in het lange rentesegment en niet worden geraakt door de nieuwe Basel-regelgeving.
Bron: Hypotheekshop
