Met de stijgende prijzen, lage rentes en de schaarste op de woningmarkt veranderen de voorkeuren van consumenten voor een hypotheekproduct. Nu er in maart meer hypotheken aangevraagd werden voor een verhoging of oversluiting dan voor aankoop van een woning, gaan consumenten andere zaken belangrijk vinden: verzilveren van de overwaarde, verbouwing, opvangen van een AOW-gat en verlaging van de risico-opslag.
Dit meldt de Hypotheekshop op basis van gegevens uit de adviessoftware van de aangesloten adviseurs. Zo blijkt er na twee jaar een nieuwe nummer 1 als belangrijkste hypotheekvoorwaarde, nl.: is het mogelijk om te lenen bij een geldverstrekker voor een consumptief doel – dus niet bestemd voor aankoop of verbetering van de eigen woning? Deze voorwaarde heeft de plaats ingenomen van de vorige nummer 1: maximale overbrugging voor een nog niet verkochte woning.
Beleggingspand
Vanwege de stijging van de overwaarde kiezen veel huiseigenaren bij opname daarvan in toenemende mate voor andere bestedingen dan de eigen woning: hun startende kinderen op de woningmarkt op weg helpen middels een schenking, het gedeeltelijk financieren van de aankoop van een beleggingspand of het aanvullen van het (pensioen)inkomen. Deze bestedingen vallen fiscaal gezien in box 3, waarover renteaftrek niet mogelijk is. Een deel van de hypotheek kan overigens ook naar box 3 verhuizen als na verkoop van de oude woning niet de hele opbrengst wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen.
Nieuwe regels pensionering
Door de vergrijzing en het stijgen van de levensverwachting, zijn de leeftijden waarop de AOW en het pensioen ingaan de afgelopen jaren verhoogd. Maar doordat deze verhogingen niet tegelijkertijd worden doorgevoerd, is er voor de meeste mensen verschil ontstaan tussen de ingang van de AOW en het pensioen. Als het pensioen later ingaat dan de AOW-uitkering, kan er een tijdelijk inkomenstekort optreden. Een tijdelijk tekort kan ook ontstaan als de jongste aanvrager op een later moment dan de oudste aanvrager de AOW-ingangsdatum bereikt. Het is mogelijk dat tijdens dit zogeheten AOW-gat de hypotheeklasten te hoog zijn volgens de reguliere annuïtaire inkomenstoetsing.
Sinds 1 januari 2021 mag bij dit tijdelijke tekort voor NHG-hypotheken onder voorwaarden een lichtere inkomenstoets (werkelijke lastentoets) worden toegepast. De regeling geldt voor partners die een aanvraag doen en van wie minimaal een partner binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt. Sommige geldverstrekkers hanteren dit beleid ook voor hypotheken zonder NHG.
Nieuwe WOZ-waardes
Als aan het begin van het jaar de nieuwe WOZ-waardes binnenkomen, onderzoeken veel huiseigenaren de mogelijkheid om de risico-opslag in hun hypotheekrente te verlagen. Hoewel sommige geldverstrekkers hierin beperkingen kennen (bijvoorbeeld alleen aan het einde van de rentevaste periode of maximaal één keer per vijf jaar), volstaat bij een lage verstrekking (hoogte hypotheek maximaal 60% tot 80% van de woningwaarde) in veel gevallen een WOZ-beschikking. In de andere situaties dient een modelwaardetaxatie of een recent taxatierapport te worden overlegd. Soms houden geldverstrekkers bij de bepaling van de risicoklasse ook rekening met de waarde van een verpande spaarpolis.
Verbouwingen
Het aantal hypotheekaanvragen voor een verbouwing steeg van 8.000 in het eerste kwartaal van 2018 naar bijna 20.000 in het afgelopen kwartaal. Een belangrijke oorzaak is het krapper wordende woningaanbod, versterkt doordat er vanwege de corona-uitbraak meer wordt thuisgewerkt. Geldverstrekkers hanteren wel voorwaarden bij het accorderen van dergelijke hypotheekaanvragen. Als de totale hypotheek (inclusief de verbouwing) meer bedraagt dan de woningwaarde vóór verbouwing, wordt het meerdere in depot gehouden. Dat is een aparte rekening, van waaruit de verbouwingkosten worden betaald. De maximale duur van een depot loopt erg uiteen (tot een maximum van 24 maanden, vaak eenmalig te verlengen zonder rentevergoeding). Door het tekort aan aannemers hebben veel geldverstrekkers de maximale duur van een bouwdepot inmiddels opgerekt.
Bij een verbouwing moeten constructieve of specialistische werkzaamheden uitgevoerd worden door een aannemer of gespecialiseerd bedrijf. Denk hierbij aan volumevergrotende werkzaamheden zoals een aanbouw, opbouw of uitbouw van de woning. Een huizenkoper die energiebesparende voorzieningen in zijn huis aanbrengt, mag de kosten hiervoor opnemen in de hypotheek. Daarvoor gelden bij wet ruimere financieringsmogelijkheden. De regels die gelden voor een combinatie van een reguliere verbouwing met verduurzamingsmaatregelen kunnen afhankelijk van de situatie evenwel erg complex zijn. Een stijgende trend is zichtbaar bij het zogeheten EnergieBespaarBudget, dat juist uitblinkt in eenvoud. Hiermee wordt als het ware een bouwdepot ten behoeve van verduurzaming gereserveerd voor een later moment. Daardoor kan een huizenkopers eerst de hypotheek regelen en daarna nadenken over welke maatregelen voor zijn huis het meest zinvol zijn.
Bron: Hypotheekshop
