De overheid had meer kunnen doen om de excessieve toename van de leenmogelijkheden en daarmee de prijsstijging te beperken. Lees (de samenvatting van) het eindrapport.
De Commissie:
“De exploderende vraag ging in twee stappen. In de jaren negentig domineerden economische factoren. De welvaart nam toe. De rente daalde gestaag. En het aantal tweeverdieners groeide. Vanaf 2002 vlakte die groei af. Maar het ruimhartig lenen ging gewoon door. De woonconsument is in deze periode aangemoedigd om een zo duur mogelijk huis te kopen. Banken kwamen met de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek. De ‘loan to value’ en de ‘loan to income’ gingen omhoog. Er waren mensen die zeven keer hun inkomen en 120% van de waarde van hun huis leenden. De zeepbel werd opgeblazen.
Voor veel huizenkopers was woningfinanciering een black box. De consument kon de gevolgen niet goed overzien en maakte van de geboden mogelijkheden grif gebruik.
Risico’s werden collectief onderschat. Iedereen rekende zich rijk. De banken, de projectontwikkelaars, de aannemers, de gemeenten, de huizenkopers en ook de overheid. We gingen in oneindige prijsstijging geloven. Zonder te beseffen dat die prijsstijging bijna één op één met schuld werd gefinancierd. Voor die leningen kreeg de woonconsument lang niet altijd meer huis.
Waarschuwingen van toezichthouder DNB en later AFM kwamen laat en waren niet krachtig genoeg. Niemand luisterde. Pas na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 kwamen de waarschuwingen echt door.”
De commissie concludeert dat de afnemende bouwproductie in grote mate is veroorzaakt door het sterk gewijzigde rijksbeleid in de jaren negentig. Er moest voortaan zonder rijkssubsidies worden gebouwd. Om dat mogelijk te maken is door het rijk bewust schaarste gecreëerd. En de regionale bouwpartijen realiseerden zelfs minder dan de toch al krappe rijksdoelen.
Er ontstond een soort bouwpoldermodel waarbinnen schaarste en maximale opbrengst hoofddoelen werden. Daardoor brachten gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen onvoldoende bouwproductie tot stand.
De commissie concludeert dat niet – zoals men zou denken – de hoge kosten hebben geleid tot hoge prijzen. Maar vooral omgekeerd: juist de hoge prijzen bepaalden welke kosten gerekend werden. De opbrengsten kwamen ten goede aan de partijen in de bouwpolder. De woonconsument stond aan de zijlijn.
De commissie beveelt aan dat de overheid ingrijpt als de leenruimte te fors toeneemt en als de bouwproductie systematisch achterblijft bij de vraag. Zo kan beter op oververhitting worden geanticipeerd.
De leenomvang is beïnvloedbaar: de overheid kan en moet grenzen stellen. Soms om te verkrappen, maar soms ook om te verruimen. Daar zijn in Denemarken en Canada inspirerende voorbeelden van.
Met het oog op de grote toekomstige woonvraag is voldoende bouwproductie een publiek belang. Na deze periode van crisis, huizen onder water, inzakkende bouwproductie en faillissementen komt er weer een tijd van prijsstijging en schaarste, vooral in stedelijke gebieden. Daarom moet gebouwd worden naar de echte behoefte en moeten leenomvang en bouwproductie beter in de pas lopen. Aan de andere kant zal het aantal krimpgebieden toenemen en ook dat vraagt om een meer actieve en regisserende rol van de overheid.
Er is een website gelanceerd met een visuele en interactieve
samenvatting van het eindrapport.
