Funderingsproblemen zijn in een aantal binnenstedelijke wijken in Nederland aanzienlijk vanwege bodemdaling. Woningen in deze wijken lopen daardoor een steeds grotere kans op funderingsproblemen en bijkomende schade aan vloeren en muren. Bewoners kunnen hier te maken krijgen met verzakkingen, vochtproblemen, ongezonde woonomstandigheden en dreigende waardedaling. Belangenbehartiger van makelaars en taxateurs NVM pleit daarom voor het hanteren van een integrale aanpak voor deze wijken en buurten.

Handelingsperspectief voor gemeenten en bewoners

Samen met deskundigen op het gebied van binnenstedelijke transformatie onderzochten NVM en de gemeente Dordrecht mogelijke oplossingen voor wijken waar verzakte funderingen niet het enige probleem zijn. De uitkomst biedt een concreet handelingsperspectief voor gemeenten en bewoners in vergelijkbare wijken in heel Nederland. In het hieruit voortkomende rapport ‘Funderingsproblematieken in binnenstedelijke wijken’ wordt geschetst hoe een integrale wijkaanpak – met méér dan alleen funderingsherstel – eruit kan zien en wat daarbij belangrijke aandachtspunten zijn.

Buurten toekomstbestendig maken

In Nederland zijn circa 425.000 panden kwetsbaar voor schade door funderingsproblemen, aldus de belangenbehartiger. Veel panden zouden vatbaar zijn omdat ze een ondiepe fundering hebben. Dit zou blijken uit het rapport ‘Goed Gefundeerd’ van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Vooral in stedelijk gebied met bodemdaling zouden oudere woningen extra kwetsbaar zijn. Door ‘stapeling van opgaven’ staat de toekomstbestendigheid van deze woningen en buurten onder druk, vindt de belangenbehartiger.

Onderzoek naar integrale wijkaanpak funderingsproblemen

Uit de analyse van de belangenbehartiger komt naar voren dat om de funderingsproblemen het hoofd te bieden er een integrale wijkaanpak nodig is waarmee naast de verzakkende woningen ook gelijktijdig andere leefbaarheidsproblemen moeten worden opgelost. Daarmee zou moeten voorkomen dat de woningmarkt in deze wijken in de toekomst stagneert.

Praktische aanbevelingen aanpak funderingsproblemen

Het rapport schetst een beeld van de omvang én complexiteit van de funderingsopgave en biedt daarbij een serie praktische aanbevelingen:

Geen versnipperde aanpak

Wanneer iedere partij uitsluitend binnen de eigen grenzen en belangen handelt – bijvoorbeeld alleen het ophogen van straten of het vervangen van riolering – ontstaat een kostbare, versnipperde aanpak. Problemen schuiven vooruit en stapelen zich op in zowel de woningen als de openbare ruimte.

Funderingsaanpak per woning of blok is op termijn onvoldoende

Het opvijzelen of herfunderen van individuele woningen of blokken kan tijdelijk lucht geven, maar oude woningen blijven technisch, energetisch en ruimtelijk verouderd. De wijk moet dan later opnieuw worden aangepakt voor andere opgaven, zoals verduurzaming en de warmtetransitie.

Integrale wijkaanpak via stadsvernieuwing is het meest kansrijk

Door funderingsherstel te combineren met (gedeeltelijke) vervangende nieuwbouw, verduurzaming, mobiliteit en parkeren, vergroening en waterberging, kan een toekomstbestendige wijk ontstaan. Verdichting – meer en andere woningen terugbouwen dan er nu staan – blijkt vrijwel onvermijdelijk om de businesscase sluitend(er) te maken. Zo wordt de wijk niet alleen ‘gerepareerd’, maar echt vernieuwd.

Bewonersparticipatie is cruciaal

Het begint en eindigt bij de bewoners, zeker als de meerderheid eigenaar van de woning is. Start met luisteren, onderzoeken en samen scenario’s ontwikkelen. Geef bewoners een vaste plek in een begeleidingsgroep en zorg voor transparante informatie over risico’s, kosten, financiering en keuzemogelijkheden. Het rapport werkt een aanpak in vier fasen uit (verkenning, uitwerking, besluitvorming & uitvoering), waarin het bouwen aan vertrouwen en het serieus betrekken van bewoners en andere stakeholders centraal staat. Zonder draagvlak in de wijk is vernieuwing niet haalbaar.

Gemeentelijke regie én onafhankelijke uitvoeringsorganisatie zijn nodig

Voorkom een lappendeken aan initiatieven. Eén integraal programma per wijk zorgt voor samenhang tussen fundering, verduurzaming, mobiliteit, groen en water. In wijken met minder draagkrachtige bewoners is actieve ondersteuning door de gemeente noodzakelijk.

Kennisontwikkeling

Met dit rapport willen NVM en de gemeente Dordrecht bijdragen aan de kennisontwikkeling over gebiedsgerichte funderingsaanpak in kwetsbare wijken. De opgedane inzichten zijn toepasbaar voor andere gemeenten die kampen met vergelijkbare problematiek door bodemdaling, verouderde woningen en klimaatverandering.

Bron: NVM