In vergelijking tot een spaarhypotheek waarbij de woninglening geheel wordt afgelost, is een annuïtaire hypotheek 20% duurder voor de consument.
In het nieuwste Special Item over Annuïteitenhypotheken onderzocht MoneyView de impact van de plannen om vanaf 1 januari 2013 alleen nog hypotheken met (annuïtaire) aflossingen voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te laten komen. MoneyView vergeleek hiertoe verschillende aflosscenario’s en vond onder andere dat in vergelijking tot een spaarhypotheek waarbij de woninglening geheel wordt afgelost, een consument voor dezelfde lening over de gehele looptijd 20% meer kwijt is bij een annuïtaire hypotheek.
Omdat de maatregel alleen geldt voor nieuwe gevallen, verwacht MoneyView dat er een behoorlijke –negatieve – invloed zal zijn op de gehele huizen- en hypothekenmarkt. Voor nieuwe toetreders wordt een extra drempel opgeworpen, omdat de woonlasten voor eenzelfde woning ineens 20% hoger zijn per 1 januari dan per 1 december. Bestaande hypotheekbezitters hebben geen aanleiding om nog door te stromen, omdat hun aftrek dan mogelijk in gevaar komt. De concurrentie tussen banken zal nog minder worden dan nu al het geval is omdat de ‘oude’ hypotheekbezitters ‘vast’ zitten en overgeleverd zijn aan hun huidige hypotheekverstrekker en banken zullen er bij gebaat zijn om zo min mogelijk nieuwe klanten binnen te halen omdat ze hier wél de concurrentie aan zullen moeten. Dit alles zal ongetwijfeld zijn invloed hebben op de huizenprijzen die een nog verdere daling zullen doormaken, waardoor men moet vrezen dat alle beweging op de woningmarkt –voor zover nog aanwezig- zal stilvallen.
Voorbeeld
Moneyview geeft in haar Special de volgende cijfervoorbeelden:
Huidige situatie
In de huidige situatie bestaat recht op hypotheekrenteaftrek gedurende de gehele looptijd van de hypotheek, te weten 30 jaar. Wanneer de klant kiest voor een volledige annuïteitenhypotheek bedragen in ons voorbeeld de totale kosten € 306.148,-. Kiest hij voor een (bank)spaarhypotheek waarbij volledig wordt afgelost, dan bedragen de totale kosten € 260.385,-. De klant lost in dit geval eveneens volledig af, maar is dankzij het rendement op de hypotheekspaarrekening en het feit dat er niet wordt afgelost tijdens de looptijd, als gevolg waarvan de hypotheekrente gedurende de looptijd niet annuïtair daalt, € 45.763,- goedkoper uit.
Wanneer de klant ervoor kiest om voor 50% van de marktwaarde een aflossingsvrij leningdeel aan te gaan met daarnaast een spaarhypotheek voor aflossing van de overige 50% van de marktwaarde na 30 jaar, zoals de Gedragscode Hypothecaire Financieringen toestaat, dan bedragen de totale kosten over de gehele looptijd € 217.722,-. Daarmee is de klant dan zelfs € 88.426,- goedkoper uit in vergelijking met een annuïteitenhypotheek waarbij volledig wordt afgelost.
Volledige aflossing middels een lineaire hypotheek kost de klant € 20.314,- minder dan een annuïteitenhypotheek. De maandlasten bij een lineaire hypotheek zijn in het begin aanzienlijk hoger dan bij een annuïteitenhypotheek, wat het product voor met name starters minder interessant maakt.
Belastingplan 2013
Wanneer we dezelfde vergelijking maken volgens de regels die nu zijn vastgelegd in het Belastingplan 2013, waarbij alleen nog recht op aftrek van de hypotheekrente blijft bestaan voor hypotheken die ten minste annuïtair in 30 jaar volledig worden afgelost, dan komen we op de volgende resultaten. In vergelijking met een 100% annuïteitenhypotheek kost een spaarhypotheek waarbij ook volledig wordt afgelost € 72.676,- meer, omdat er helemaal geen recht op hypotheekrente meer bestaat. Wanneer de klant kiest voor een hypotheek met een leningdeel aflossingsvrij voor 50% van de marktwaarde met daarnaast een spaarhypotheek voor aflossing van de overige 50% van de marktwaarde na 30 jaar, is hij € 30.013,- duurder uit dan bij een 100% annuïteitenhypotheek. Ook hier valt de hypotheek duurder uit vanwege het volledig wegvallen van de hypotheekrenteaftrek.
Volledige aflossing in 30 jaar tijd middels een lineaire hypotheek blijft evenals in de huidige situatie € 20.314,- goedkoper, omdat de klant gewoon het recht op hypotheekrenteaftrek behoudt.
