Ooit gepubliceerd op: 16 okt 2018
Nederlandse geldverstrekkers spelen nauwelijks in op de trend onder consumenten om een pand aan te kopen voor de verhuur. Nu spaargeld niets meer oplevert is dit een aantrekkelijke optie om het eigen vermogen te laten renderen. Maar het aantal aanbieders dat een hypotheek verstrekt voor een pand dat verhuurd zal worden is het afgelopen jaar niet noemenswaardig toegenomen. Het huurrecht speelt een belangrijke rol bij deze voorzichtigheid.
Dit meldt MoneyView na eigen onderzoek in het Special Item Hypotheken. Het onderzoeksbureau vond slechts zes annuïteitenhypotheken van zes verschillende aanbieders die de mogelijkheid bieden om een hypotheek verstrekt te krijgen op een pand dat wordt aangekocht voor verhuur, bovendien tegen strikte voorwaarden.
Huurrecht
In 2015 heeft er een versoepeling van het huurrecht plaatsgevonden met als resultaat dat voor zelfstandige woonruimte tijdelijke contracten mogen worden aangeboden van maximaal twee jaar. Na afloop van die twee jaar mag de woonruimte opnieuw tijdelijk worden verhuurd, maar niet aan dezelfde huurder. Houdt de verhuurder zich hier niet aan, dan gaat het huurcontract automatisch over in een contract voor onbepaalde tijd. En dit is voor hypotheekaanbieders een belangrijke reden om geen hypotheek te verstrekken op panden die worden aangekocht voor verhuur.
Eigen vermogen
Voor de aankoop van een particulier beleggingspand zal een flink stuk eigen vermogen moeten worden ingebracht, omdat hiervoor in de regel niet meer dan 70 tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat als hypotheek wordt verstrekt. Om de waarde van een beleggingspand vast te kunnen stellen, wordt meestal uitgegaan van de huurkapitalisatiemethode, met gebruikmaking van het Bruto aanvangsrendement (BAR) en het Netto aanvangsrendement (NAR).
De BAR is de huuropbrengst gedeeld door de investering. De NAR is de huuropbrengst minus de exploitatiekosten gedeeld door de investering. De waarde en het rendement zijn feitelijk communicerende vaten. Als de waarde van het aan te kopen pand hoog is en er voor de aankoop een hoge hypotheek nodig is, dan is het rendement laag en vice versa. Het hoogste rendement wordt uiteraard behaald wanneer er volledig uit eigen middelen kan worden aangekocht.
Huurinkomsten mee in toetsinkomen
Het aantal aanbieders dat de huurinkomsten meeneemt in het toetsinkomen, is aanzienlijk groter dan het aantal aanbieders dat een hypotheek verstrekt voor de aankoop van een beleggingspand. Bij 24 annuïteitenproducten worden huurinkomsten meegenomen in het toetsinkomen.
Bij een aantal aanbieders is het mogelijk om de huurinkomsten van een verhuurd pand dat al in eigendom is mee te nemen in het toetsinkomen bij de aanvraag van een hypotheek voor een nieuwe woning. Wel gelden daar strikte regels voor. De volgende regels worden door veel aanbieders gehanteerd:
• Er dient een schriftelijke huurovereenkomst te zijn.
• De periode waarin de woning wordt verhuurd dient minimaal 1 of 2 jaar te zijn.
• De hypothecair financier van de verhuurde woning gaat akkoord met verhuur, er is dus geen sprake van een huurbeding.
• Soms is een vereiste dat het verhuurde pand hypotheekvrij is.
• Er wordt gerekend met het gemiddelde van de huurinkomsten van de afgelopen drie jaren, waarvan het laatste jaar als maximum wordt meegenomen. Er wordt daarbij altijd rekening gehouden met de exploitatiekosten, zoals de aflosverplichtingen, rente, premies voor verzekeringen, erfpachtcanon en servicekosten.
• Huur uit beroepsmatige verhuur is uitgesloten.
• De huurinkomsten van maximaal 1, 2 of 3 verhuurde panden worden meegenomen.
• Huurinkomsten worden tot maximaal 50% van het totale inkomen meegenomen.
• De huurinkomsten moeten vrij beschikbaar zijn.
• De overige inkomsten moeten vast en bestendig zijn.
ProductRating
Zoals elk jaar heeft MoneyView alle Nederlandse hypotheekproducten onderworpen aan haar benchmark, de MoneyView ProductRating. De vijf sterren voor de voorwaarden van zowel annuïteiten-, lineaire als aflossingsvrije hypotheken zijn toegekend aan:
Florius (Florius Profijt Twaalf Hypotheek), Obvion (Obvion Hypotheek) en Rabobank (Annuïteiten/Lineaire/Aflossingsvrije hypotheek).
De vijf sterren voor prijsstelling gaan naar:
Annuïtaire en lineaire hypotheken: Argenta (Argenta Hypotheek), Merius (Merius Hypotheek) en NIBC Direct (NIBC Direct Hypotheek);
Aflossingsvrije hypotheken: Vista Hypotheken (Aflossingsvrije Hypotheek) Merius(Merius Hypotheek), NIBC Direct (NIBC Direct Hypotheek).
Bron: Moneyview
