D&O over risico’s nieuwe toetreders op hypothekenmarkt

Bureau D&O wijst naar de partijen die in ons land even snel productie kwamen halen, maar even snel verdwenen toen de markt moeilijker werd.

In de Nieuwsbrief stelt D&O twee zaken met betrekking tot de huidige hypothekenmarkt aan de orde die extra aandacht verdienen. Van marktpartijen, maar zeker ook van toezichthouders DNB en AFM.

Nieuwe aanbieders

Na een periode van stilstand betreden op dit moment nieuwe aanbieders de hypotheekmarkt. Deels zijn het vertrouwde namen, deels gat het om echte nieuwkomers. Denk aan Munt Hypotheken dat financieel gevoed wordt door pensioenfondsen. “Een goede ontwikkeling”, aldus D&O, “omdat zij zich positioneren met scherpe tarieven, hetgeen een neerwaarts effect heeft op de hypotheekrentes in ons land, en dat is goed nieuws voor adviseurs en hun klanten.”

Maar tegelijkertijd is er ook een risico verbonden aan “nieuwkomers die verder weinig binding hebben met de Nederlandse markt. Komt een aanbieder duurzaam naar de Nederlandse markt?”, vraagt D&O zich af, “of is het een ad hoc aangelegenheid en blijft de aanbieder hier slechts actief zolang er in de Nederlandse hypotheekmarkt een beter rendement is te behalen dan elders?”

G-Mac effect

D&O wijst op partijen als G-Mac die even snel kwamen als weer vertrokken en de adviseur met de nazorgproblemen opzadelden: “Deze partijen konden dankzij het fijnmazige netwerk van onafhankelijke adviseurs tegen lage kosten heel snel een bepaalde productie uit de markt halen. Maar een fors deel van die aanbieders verdween weer even snel toen de markt moeilijker werd.”

Daarom is de vraag relevant als zich een nieuwkomer meldt: Hoe duurzaam is de geldverstrekker?

D&O: “Het risico bestaat dat een deel van de nieuwkomers zich met scherpe tarieven en een relatief laag serviceniveau op gebied van beheer (om de kosten te drukken) in de markt vechten, om zich vervolgens even snel weer terug te trekken. Dat kan marktverstorend werken, deels ook omdat traditionele aanbieders dan gedwongen kunnen worden om te gaan bezuinigen op de kosten van de ondersteuning en service tijdens de looptijd van de hypotheek. Nog schadelijker is het wanneer aanbieders zich weer terugtrekken en dat afdwingen door steeds hogere hypotheekrentes te vragen.

DNB en AFM

D&O vraagt helderheid aan DNB en AFM. “Van een onafhankelijk adviseur mag verwacht worden dat deze verder kijkt dan alleen naar de rente en voorwaarden van vandaag.  

De adviseur zal ook een inschatting moeten maken van de bereidheid van aanbieders om de vandaag zo welkome nieuwe klant ook op termijn te voorzien van een goede beheerservice en marktconforme tarieven.

Bureau D&O vraagt DNB en AFM om helderheid te scheppen over wat hypotheekadviseurs op dit punt van aanbieders mogen verwachten. Onduidelijk is in welke mate bij de vergunningverstrekking aan nieuwe partijen niet alleen naar de zekerheid van de financiële geldstromen op langere termijn wordt gekeken, maar ook naar de inhoudelijke dienstverlening en marktconforme tariefstelling bij verlengingsvoorstellen aan bestaande klanten op (middel)lange termijn.”

Het omgekeerde effect van verbod op venstertarieven

Vanaf 2013 eist het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo) dat hypotheekaanbieders voor nieuwe klanten dezelfde rente hanteren als voor bestaande klanten. Daarmee maakte de wetgever een eind aan zogenaamde venstertarieven of loktarieven. De achtergrond was dat met deze regel de bestaande hypotheekklanten worden beschermd, die in dat geval bij verlenging een hogere rente moesten betalen dan de klant die nog moest worden binnengehaald.

D&O wijst erop dat de situatie op de hypotheekmarkt is gewijzigd. Een aantal aanbieders remt de instroom van nieuwe productie door een iets minder concurrerende rente te vragen. Daardoor kan het gebeuren dat een nieuwe klant niet met een lagere, maar met een hogere rente wordt geconfronteerd dan de buurman die bij dezelfde geldverstrekker de rentevastperiode verlengt.

Daarom acht D&O het wenselijk “dat de wetgever zich beraadt op de vraag of de harde koppeling van hypotheektarieven voor nieuwe productie en verlengingen in de huidige marktomstandigheden wel het gewenste effect heeft.”

GEEN REACTIES