Overwogen kan worden om mogelijkheden te bieden aan het begin van de wooncarri▐re een deel van de pensioeninleg in de koopwoning te steken.
Nederlanders bouwen zowel via de eigen woning als via het pensioen kapitaal op. Kapitaalopbouw via woning en pensioen moet meer in samenhang worden bekeken. In dat licht is de vraag reëel hoe noodzakelijk het is om binnen een termijn van 30 jaar volledig af te lossen op de hypotheek. Overwogen kan worden om mogelijkheden te bieden aan het begin van de wooncarrière een deel van de pensioeninleg in de koopwoning te steken zonder dat dit overigens leidt tot herintroductie van fiscale ondersteuning voor aflossingsvrij lenen. Of omgekeerd: de aflossing van het huis meer als pensioen te gaan gebruiken. Op voorwaarde dat het de overheid geen extra geld kost, moet het voor huishoudens die dat kunnen en willen organiseren, mogelijk zijn de woonlasten over een langere periode, bijvoorbeeld 40 jaar, van het leven te spreiden.
Dit is één van de aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen in het eindrapport ‘Kosten Koper’.
Enkele andere aanbevelingen:
De commissie stelt voor dat een maximum wordt vastgesteld voor de loan to income-ratio, de verhouding tussen de verkregen hypotheek en het beschikbare inkomen, en de loan to value-ratio. Het monitoren en bewaken van de gestelde bovengrenzen is een verantwoordelijkheid van de AFM die hierover jaarlijks rapporteert en optreedt als grenswaarden worden overschreden. In extreme gevallen – wanneer op macroniveau de kredietverlening sneller stijgt dan de inkomensontwikkeling – kan de overheid actief bijsturen door kredietmogelijkheden te beperken in tijden van prijsstijging.
De afgelopen decennia heeft de overheid het eigenwoningbezit actief gestimuleerd. Afgezien van het wisselende resultaat van die inspanning, is de maatschappij inmiddels veranderd, onder meer door de flexibilisering van de arbeidsmarkt, langer doorwerken en de veranderde gezinssamenstelling. In dat licht kan bij toekomstig overheidsbeleid bijvoorbeeld gekozen worden voor een neutralere, meer woonvorm-onafhankelijke benadering.
Naast de grotere risico’s op de kapitaalmarkt leidt het gebrek aan concurrentie op de hypotheekmarkt tot hogere hypotheekrente dan de ons omringende landen. De commissie constateert bovendien dat er geen transparantie is over de renteopbouw en de kostenstructuur daaronder. De commissie pleit voor meer concurrentie en transparantie. De onderzoeken van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op dit moment naar de rentetarieven en concurrentie op de hypotheekmarkt beschouwt de commissie als eerste stap in de goede richting. De genomen initiatieven moeten leiden tot meer transparantie en toezicht. De Energiekamer bij de NMa kan hierbij als voorbeeld dienen.
De commissie beveelt aan dat in samenwerking met consumentenorganisaties en hypotheekverstrekkers wordt gewerkt aan het versterken van de kennispositie van de consument door beter inzicht te verschaffen in de risico’s van woningfinanciering. Het resultaat hiervan kan certificering zijn of een informatiecode waarop de AFM vervolgens dient toe te zien.
