De crowfundinghypotheek wordt steeds populairder. Vijf platforms die zich specifiek richten op de financiering van vastgoed haalden in 2021 bijna 80 miljoen euro op, twee keer zo veel als in het jaar daarvoor. Maar de risico’s voor de investeerders zijn groot, waarschuwen deskundigen.
Dat blijkt uit onderzoek van journalistenplatform Investico in samenwerking met Vice, op basis van data van vergelijkingswebsite crowdfundingcijfers.nl.
Goedkope woningen
Wie wat spaargeld heeft, kan dit via online platforms investeren in vastgoedprojecten die veelal door particuliere beleggers worden aangeboden. Met dit soort hypotheken kopen beleggers vooral goedkope woningen aan die zij tegen hoge prijzen proberen te verhuren.
Crowdfunding is voor beginnende vastgoedkopers aanlokkelijk, omdat ze voor hun eigen hypotheek niet bij een bank hoeven aan te kloppen als ze voldoende investeerders hebben gevonden. Via websites als Sameningeld.nl kunnen ze zich voor een gering bedrag al ‘vastgoedbelegger’ noemen.
‘Over-ambitieus’
Maar de aangeboden projecten zijn vaak “over-ambitieus en slecht onderbouwd, en de risico’s voor de investeerders dikwijls onduidelijk”, aldus Investico. In deze wereld aan de onderkant van de oververhitte woningmarkt hebben makelaars plaatsgemaakt voor ‘sourcers’ of ‘dealfinders’. Ze speuren op straat en op internet naar woningen die goedkoop en snel verkocht kunnen worden. Met de eigenaren is meestal iets aan de hand: ze hebben schulden of zitten in een scheiding.
Toch laten veel particulieren zich lokken door het vooruitzicht snel rijk te worden. Al in 2018 en 2019 groeiden de platforms die zich specifiek op vastgoed richten harder dan gemiddeld. Zij bleven ook groeien tijdens corona, toen de rest van de crowdfundmarkt in een dip raakte.
Leegstand
Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, kan de crowdfundingstrategie veel gevolgen hebben voor de investeerders. Zodra de prijzen gaan dalen is dit het segment waar als eerste ruimte komt. Vastgoedbeleggers moeten dan hun huren verlagen of ervaren leegstand. Daardoor kunnen zij hun crowdfundhypotheek niet meer afbetalen en krijgen ze het geïnvesteerde geld ook niet terug.
Wat de risico’s extra groot maakt is dat je bij crowdfundingplatforms vaak honderd procent van de woningwaarde in verhuurde staat kan lenen. Bij de bank is dit niet meer dan tachtig procent. Met de doorzettende inflatie is de kans groot dat vastgoedprijzen gaan dalen en panden onder water komen te staan.
Weinig toezicht
In principe moeten crowdfundingplatforms bij het verstrekken van krediet aan dezelfde regels voldoen als banken. Er is echter weinig toezicht op. Ook zijn er geen voorschriften hóe ze zich aan die regels moeten houden. De AFM houdt door middel van ‘signalen en meldingen’, toezicht of platforms duidelijk zijn over de gevaren van crowdfund-investeringen. Maatregelen die de AFM neemt, zijn vooral informele stappen, zoals ‘normoverdragende gesprekken’.
Vergunningplicht
De Europese Unie introduceerde in 2021 een vergunningplicht voor Europese crowdfunddienstverstrekkers. Die stelt strengere eisen aan klantenonderzoek. Maar de invoering is voor bestaande platforms uitgesteld tot november 2023.
Bron: Investico
