Een hypotheekadviseur maakt fouten in berekeningen en doet toezeggingen die zij niet kan waarmaken. Een stel dienst meerdere klachten tegen haar in. De Geschillencommissie van het Kifid oordeelt echter mild: een deel van de klachten is niet voldoende onderbouwd, bij een ander deel ontbreekt het causaal verband.
In 2023 heeft het stel een woning gekocht voor € 1.015.000,-. Zij hebben zich tot Bloem Hypotheek Adviseurs, onderdeel van M20 Insurance B.V., gewend voor advies en bemiddeling bij de hypotheek.
Ze ontvangen een renteaanbod van Argenta. De verhouding tussen de aangevraagde hypothecaire geldlening en de marktwaarde (loan-to-value) bedraagt 89,9%. De lening valt dus in risicocategorie ‘85%-90% LTV’ en de rente bedraagt 4,38%.
Taxatie
Nadat de man en de vrouw het renteaanbod hebben ondertekend, hebben zij de woning opnieuw laten taxeren. Daaruit volgde een lagere marktwaarde: € 1.000.000,-. Van tevoren had de adviseur gezegd dat dit geen problemen op zou leveren. Echter, de lening valt nu in risicocategorie ‘90%-95% LTV’.
Dat betekent dat het stel meer eigen geld moet inbrengen om alsnog in de lagere LTV-categorie terecht te komen. Ze willen € 50.000 extra betalen, met middelen afkomstig uit de onderneming van één van de twee. Maar nu wijst de hypotheekverstrekker de aanvraag af, omdat de onderneming van de consumenten hierdoor in gevaar zou kunnen komen.
Aflossen na passeren akte
De hypotheekadviseur adviseert de consumenten dan om een nieuwe aanvraag te doen waarbij zij een lager bedrag aan eigen geld inbrengen. Na het passeren van de akte kunnen zij dan alsnog een deel van de hypotheek aflossen, om alsnog in de risicoklasse onder ‘90% LTV’ te komen.
Dat doet het stel. De aanvraag wordt goedgekeurd. Echter, de rente in deze offerte ligt hoger. Na de aflossing valt deze weliswaar in een lagere risicoklasse, maar de rente komt uit op 4,44% en niet op 4,38%.
Schadevergoeding van ruim € 8.000 geëist
Het stel vindt dat de adviseur haar zorgplicht heeft geschonden en vordert een schadevergoeding. Allereerst wat betreft de taxatie: hierover zijn verkeerde verwachtingen gewekt. Dan het inbrengen van eigen geld, dat bij nader inzien toch niet bleek te kunnen. Ook het aflossen na passeren van de hypotheekakte bracht de rente niet omlaag, hoewel dat wel was toegezegd.
Gedurende het hele advies- en bemiddelingstraject heeft het stel te maken gehad met allerlei foute berekeningen van Bloem, klagen ze. Ze moesten elke berekening nakijken, dat heeft hun veel tijd en energie gekost. Als de adviseur hen beter had geïnformeerd zouden zij wellicht andere keuzes hebben gemaakt.
Hun renteschade hebben zij op € 5.288,- becijferd. Daarnaast willen zij dat de adviseur de overeengekomen advies- en bemiddelingskosten (€ 3.000,-) terugbetaalt.
Kifid: klacht onvoldoende onderbouwd
De Geschillencommissie van het Kifid oordeelt dat de adviseur inderdaad niet de zorg heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam beroepsgenoot mag worden verwacht. Toch wijst zij de vordering niet geheel toe.
Wat betreft de klacht over de taxatie en het eigen geld inbrengen is voor de commissie niet komen vast te staan dat de adviseur haar zorgplicht heeft verzaakt, omdat de consumenten deze klachtonderdelen onvoldoende met bewijsstukken hebben onderbouwd. De commissie kan daarom niet anders dan hieraan voorbijgaan.
Wat betreft de klacht over de te hoge rente ligt dat anders. Duidelijk is dat de adviseur toezeggingen heeft gedaan die zij niet waar kon maken. Ook is in voldoende mate duidelijk dat zij tijdens het advies- en bemiddelingstraject enkele verkeerde berekeningen heeft gemaakt.
De adviseur heeft dit ook erkend. Ook heeft zij zich bereid verklaard om tijdens de zitting met de consumenten een schikking te treffen, wat werd geweigerd.
Causaal verband ontbreekt
Echter: de hogere rente die Argenta heeft berekend, zou er ook zijn geweest als de adviseur haar zorgplicht níet had geschonden. Er ontbreekt volgens de Commissie een causaal verband tussen de zorgplichtschending en de schade. De extra rentekosten hoeft zij daarom niet te vergoeden.
Wel is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de adviseur aanspraak maakt op de volledige advieskosten van € 3.000,-, oordeelt de Commissie. Zij zal daarom een deel van deze kosten aan de consumenten moeten terugbetalen. De commissie stelt dat bedrag vast op € 500,-. De commissie heeft hierbij meegewogen dat de adviseur heeft erkend dat zij enkele verkeerde berekeningen heeft gemaakt en de bereidheid heeft getoond om met de consumenten een schikking te treffen.
Bron: Kifid
