Het economisch bureau van de Rabobank stelt zijn prognose voor de huizenprijzen bij: het bureau verwacht nu een prijsgroei van 6,2 procent in 2024; in 2025 komt daar nog eens een stijging van 6,3 procent bovenop.
In het vorige kwartaalbericht ging de bank nog uit van een prijsstijging van 4,5 procent in zowel 2024 als 2025. De oorzaken zijn duidelijk: huizenkopers kunnen weer meer lenen en dus hogere biedingen uitbrengen, maar het aanbod van huizen is beperkt en neemt zelfs af.
De prijzen van koopwoningen bleven de afgelopen maanden verder stijgen, en waren in januari nog slechts 1,8 procent verwijderd van een nieuw prijsrecord. Daarmee is het leeuwendeel van de prijsdaling van 6,2 procent tussen de zomer van 2022 en het voorjaar van 2023 alweer ingelopen.
Loonstijging compenseert hogere rentes
In 2022 liepen de hypotheekrentes snel op, waardoor huishoudens minder konden lenen. Maar doordat de lonen inmiddels snel stijgen, herstelt de leenruimte rap. De cao-lonen groeien dit jaar volgens de laatste ramingen met 6,0 procent en in 2025 nog eens met 4,4 procent. Het modaal inkomen loopt volgens het Centraal Planbureau op van 41.500 euro in 2023 naar 44.000 euro dit jaar en 46.000 euro volgend jaar.
Het effect hiervan op de leenruimte van huizenkopers is groot genoeg om het effect van de hogere rente te compenseren: huishoudens met een inkomen van drie keer modaal kunnen nog iets minder lenen dan in 2022, maar huizenkopers met een inkomen van één of twee keer modaal kunnen dit jaar naar schatting alweer meer lenen dan vóór de rentestijging in 2022.
Daling kapitaalmarktrentes verwacht
Bovendien verwachten de economen dat de leenruimte in 2025 een extra impuls krijgt door een lichte daling van de kapitaalmarktrentes. Deze bepalen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers, en zijn daardoor in belangrijke mate bepalend voor de hypotheekrentes.
In oktober 2023 piekte de 10-jaars swaprente op 3,5 procent, maar de afgelopen weken schommelde ze rond de 2,7 procent. De economen gaan – met de nodige slagen om de arm – voor dit jaar uit van 2,4 procent en voor volgend jaar van 2,2 procent.
Maximale hypotheek wordt fors hoger
Door de stijgende lonen en de voorziene daling van de kapitaalmarktrentes stijgt vooral in 2025 de maximale hypotheek in de raming sterk door. Een stel met inkomen van twee keer modaal (dit is ongeveer het inkomen dat nodig is om de doorsnee starterswoning te kunnen kopen) kan in 2025 naar schatting liefst 50.000 euro meer lenen dan begin 2022 – toen de rentes nog een stuk lager waren.
Alleenstaanden mogen in zowel 2024 als 2025 nog eens 16.000 euro optellen bij het maximale bedrag dat zij op basis van hun inkomen kunnen lenen. Vanaf dit jaar zijn de leennormen voor alleenstaanden namelijk verruimd, om rekening te houden met hun lagere kosten van levensonderhoud.
Nieuwbouwdip
De huizenprijzen stijgen ook doordat het aanbod van woningen achterblijft bij de stijgende vraag. Mede door een voorziene dip in de woningbouw. Hoewel er nu een opleving is in de verkoop van nieuwbouwwoningen, is het aantal verleende bouwvergunningen in de afgelopen twee jaar gedaald.
Het aantal transacties zal dan ook relatief laag blijven. De prognose is dat er dit jaar 185.000 verkopen zijn, en 183.000 in 2025. Dat schrijven de economen in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Economische groei
Grote schommelingen in de economie die van invloed zijn op de huizenprijzen verwachten de economen de komende twee jaar niet: na een milde recessie in de eerste drie kwartalen van 2023 sloot Nederland het jaar af met economische groei in het laatste kwartaal. En ook dit en volgend jaar groeit de economie naar verwachting gestaag door.
De werkloosheid loopt naar verwachting wel iets op, van 3,6 procent vorig jaar naar gemiddeld 4,1 procent in 2025 – maar blijft daarmee in historisch perspectief laag. Dat blijft de vraag naar (koop)woningen ondersteunen.
Regionale verschillen
Naar verwachting blijven de huizenprijzen dit jaar in alle regio’s stevig stijgen: Van zo’n 5 procent in Utrecht tot 11 procent in de regio Delfzijl. De prijzen gaan naar verwachting het sterkst omhoog in een aantal perifere regio’s waar de betaalbaarheid van koopwoningen nog relatief goed is en de huizenprijzen in het recente verleden relatief sterk stegen, zoals Groningen en Limburg.
Echter, doordat aanbodrestricties in verstedelijkte regio’s een grotere rol spelen dan in perifere regio’s, hebben vraagfactoren – zoals de leenruimte – daar meer invloed op de huizenprijzen. Op langere termijn zal de verwachte toename van de leenruimte de huizenprijzen in de Randstad dan ook sterker opjagen dan in andere regio’s.
Bron: Rabobank
