Twee huizenkopers komen flink in de problemen als zij hun hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen en met ruim twee ton restschuld blijven zitten. Ondanks hun late gang naar de rechter worden zij volledig in het gelijk gesteld.
In 2008, als de kredietcrisis al gaande is, sluit een stel via tussenpersoon Qua Rendum B.V. bij Nationale Nederlanden een hypothecaire geldlening af van € 405.000. Dit is 125% van de getaxeerde executiewaarde van de woning (€ 324.000), volgens jurisprudentie de maximale financieringsgrens. De rentevaste periode bedraagt 10 jaar en de rente 5,85%. Aan de hypotheek is een beleggingsrekening gekoppeld, waarvan de rendementsprognose 6,71% per jaar bedraagt.
In de offerte staat letterlijk:
“Bij de aanbieding van deze financiering is sprake van overschrijding van de standaard verstrekkingsnormen, die uitgaan van een volledige aflossing van uw hypotheek op basis van annuïteiten. De annuïtair berekende lasten die verbonden zijn aan deze financiering zijn hoger dan is toegestaan volgens de standaard normen. Dit betekent dat u in de toekomst voor betalingsproblemen kunt komen te staan, wat eventueel kan leiden tot een (gedwongen) verkoop van uw woning.”
Restschuld
Die betalingsproblemen ontstaan al snel. Bij aanvraag van de hypotheek hadden beide aanvragers een tijdelijke arbeidsovereenkomst, aflopend in 2009 – en vier kinderen. De man start in 2010 een eigen bedrijf maar faalt daarin. In 2011 treft het tweetal een betalingsregeling met Nationale Nederlanden voor de ontstane achterstanden in de aflossing. Uiteindelijk wordt de woning via een openbare executieveiling verkocht, waarna een restschuld overblijft van bijna € 220.000.
Hoe het in de tussentijd verder gaat met het gezin wordt niet vermeld, maar in 2022 stelt het koppel Nationale Nederlanden aansprakelijk: zij hebben meer geld geleend dan zij konden aflossen (overkreditering) en Nationale Nederlanden wist dat of behoorde dat te weten.
Beschermen tegen eigen ondeskundigheid
De Rechtbank Rotterdam stelt de consumenten volledig in het gelijk. Zij spreekt van “een onverantwoorde financiering”. De hoogte van de financiering overschreed de destijds geldende verstrekkingsnormen, dat blijkt al uit de tekst van de hypotheekofferte. Vanwege haar bijzondere zorgplicht had de bank de consumenten moeten beschermen tegen hun eigen ondeskundigheid en moeten voorkomen dat zij lichtvaardig handelen bij het aangaan van een kredietovereenkomst.
Daarbij laat de rechtbank meewegen dat in 2007 de kredietcrisis was uitgebroken en dat die in het najaar van 2008 een hoogtepunt bereikte. De Nederlandse Bank had in maart 2008 al gewaarschuwd voor de gevolgen ervan. De instorting van de huizenmarkt was destijds al aangevangen.
Nationale Nederlanden had bovendien moeten onderkennen dat een van de consumenten destijds een beginnend bedrijf aan het exploiteren was, en bij de geringste tegenslag zijn betalingsverplichtingen al niet meer zou kunnen voldoen.
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
NN verweert zich onder meer met het argument dat haar handelwijze niet in strijd was met de destijds geldende Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007. Deze GHF 2007 gaat ervan uit dat de woonlasten (in beginsel) moeten worden berekend op basis van een annuïtaire toets. En eisers hadden geen annuïteitenhypotheek afgesloten. Hun werkelijke woonlasten vielen iets lager uit dan bij een annuïteitenhypotheek het geval zou zijn geweest.
De rechter gaat hier niet in mee, en stelt o.a. dat de civielrechtelijke zorgplicht van de kredietverstrekker verder kan reiken dan de gedragsregels die in publiekrechtelijke regelgeving of in zelfregulering zijn neergelegd.
“Dit onderzoek, om overkreditering te voorkomen, is in dit geval onvoldoende geweest. Er is niet kenbaar naar de situatie en de lasten van eisers gevraagd. Eisers vormden een gezin met vier kinderen, van wie één gehandicapt. (…) Ter terechtzitting is gebleken dat het hun eerste koophuis was en dat zij uit een sociale huurwoning kwamen. Als Nationale Nederlanden een gedegen onderzoek had verricht, overeenkomstig haar bijzondere zorgplicht, had zij onderkend dat het verstrekken van deze lening tot overkreditering zou leiden.”
Klachtplicht
Daarnaast verweert NN zich dat de klachtplicht is geschonden en dat de vordering is verjaard. De consumenten hebben zich immers pas in 2022 bij Nationale Nederlanden gemeld. Ook hier maakt de rechter korte metten mee:
“Enkel tijdsverloop maakt niet dat reeds daarom de klachtplicht is geschonden. Los daarvan is op geen van de door Nationale Nederlanden ingeroepen momenten een klachtplicht ontstaan. De klachtplicht ving in ieder geval niet al aan toen eisers de hypothecaire geldlening afsloten. Niet valt in te zien waarom eisers toen al wisten dat zij de woonlasten niet zouden kunnen dragen en niettemin het afsluiten van de lening hebben willen doorzetten.”
Verjaring
En wat betreft de verjaring: “Op grond van artikel 3:310 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering tot vergoeding van schade door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. (…) Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad gaat de vijfjarige verjaringstermijn pas lopen op de dag na de dag dat de benadeelde daadwerkelijk bekend is met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon.”
En dit bekendheidsvereiste is niet objectief maar subjectief: “het gaat er niet om of eisers redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn met de schade en de dader. Het gaat om of eisers daadwerkelijk bekend waren met de schade en de dader.”
NN wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade van eisers, “nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet”. De tussenpersoon Qua Rendum blijft merkwaardig genoeg volledig buiten schot in het eindoordeel van de rechtbank.
