De nieuwe verhoging van de rente door de Europese Centrale Bank zal pittige gevolgen hebben voor de hypotheekrente. Toch hebben eerdere renteverhogingen niet zulke desastreuze gevolgen gehad voor de leencapaciteit van huishoudens als je zou denken. Ze zijn namelijk gedempt door de loonontwikkeling, zegt het Economisch Bureau van ABN AMRO.
In een ultieme poging om de inflatie te beteugelen, maakte de ECB gisteren bekend dat zij de basisrente opnieuw gaat verhogen, naar 4 procent. Niet eerder stond de rente bij de ECB zo hoog.
Vóór deze melding brachten de economen van ABN AMRO een berekening uit van de gevolgen van eerdere verhogingen voor hypotheekaanvragers, op basis van de jaarlijks vastgestelde leennormen van het Nibud.
Salarisverhogingen afgedwongen
De rente op een hypotheek met een 10-jaars rentevaste periode is opgelopen van 1,75% in februari 2022 naar 4,0% in augustus 2023. Gevolg: onrust op de hypothekenmarkt en dalende woningprijzen.
Maar diezelfde inflatie, gecombineerd met een krappe arbeidsmarkt, zorgde ervoor dat vakbonden en werknemers salarisverhogingen afdwongen bij onderhandelingen voor nieuwe cao’s. Het afgelopen jaar zijn de lonen harder gestegen dan in de jaren daarvoor: de jaar-op-jaar cao-loonstijging in juli bedroeg 5,7%. In vergelijking tot twee jaar geleden liggen de lonen zelfs 9,4% hoger. Deze sterke loonontwikkeling heeft doorgewerkt in de leencapaciteit van woningkopers, aldus de economen.
Woonquote
In het algemeen geldt: met elke procent loonstijging kan er één procent meer worden geleend. Maar het Nibud gaat ervan uit dat bij een hoger inkomen niet elke euro die extra wordt verdiend, ook daadwerkelijk wordt uitgegeven aan eerste levensbehoeften. Bij een hoger inkomen houden huishoudens meer geld over, dat bijvoorbeeld kan worden uitgegeven aan woonlasten.
Daarom is de regel dat bij gelijkblijvende rente, mensen met een hoger inkomen meer mogen uitgeven aan woonlasten. Dit percentage heet de woonquote; deze loopt schoksgewijs op als het inkomen stijgt. Zo mag een huishouden met een bruto-inkomen van € 35.000 bijna een kwart daarvan (24,5%) uitgeven aan woonlasten, terwijl dit bij een inkomen van € 75.000 op 29% ligt.
Betaalbaarheid woningen
De cao-lonen zijn sinds begin 2022 – toen de rente begon op te lopen – met zo’n 7% gestegen. Dit heeft een daling van de leencapaciteit van gemiddeld ‘slechts’ 4% tot gevolg gehad. De verwachting van ABN AMRO – tot deze week – is dat de loongroei de komende jaren doorzet en dat daarmee de leencapaciteit en betaalbaarheid van woningen blijft verbeteren.
Inflatieschok
Vraag is echter of dit nog steeds op gaat bij een opnieuw stijgende hypotheekrente ten gevolge van het recente ECB-besluit en een eindelijk fors dalende inflatie. Dan hebben werknemersorganisaties minder argumenten om verdere loonsverhoging af te dwingen.
Daar komt nog een extra factor bij: de wijze waarop het Nibud de aanhoudende inflatie meerekent in de leennormen. De gemiddelde prijsstijgingen worden steeds doorgerekend over de afgelopen vier jaar. Dit betekent dat de stijgende prijzen van energie, boodschappen en diensten per jaar steeds meer doorwerken in de woonquotes van het Nibud. Dit heeft een drukkend effect op de leencapaciteit. Deze zogeheten inflatieschok zal de aankomende jaren steeds verder doorwerken in de rekenmethode van het Nibud.
Bron: ABN AMRO
