De afgelopen tien jaar hebben zo’n 62.000 huishoudens die een nieuwe woning kochten, hun oude woning niet verkocht, maar verhuurd. En dit aantal stijgt. Minister De Jonge en hypotheekverstrekkers vinden dit echter geen probleem.
De minister laat dit weten in antwoord op vragen van Kamerleden Pouw-Verweij en Eerdmans (beiden JA21). Zij hadden in december Kamervragen gesteld naar aanleiding van berichtgeving in het AD. De Kamerleden vroegen in hoeverre het verschijnsel keep-to-let – niet verkopen maar verhuren – starters op de woningmarkt benadeelt.
Belegging
Keep-to-let kwam veel voor in de periode van 2009 tot 2012, aldus de minister. Dit houdt waarschijnlijk verband met de trage verkoop van de vorige woning in deze crisistijd. Na de crisis is het aandeel keep-to-let woningen redelijk gestabiliseerd tot ongeveer vier procent van de woningtransacties. De laatste jaren is er sprake van een lichte stijging. Eigenaren houden hun woningen nu vaker aan als belegging.
Dit blijkt uit onderzoek dat het Kadaster in 2021 uitvoerde in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De resultaten zijn overigens niet honderd procent waterdicht, omdat het Kadaster alleen eigendomssituaties registreert en niet het gebruik van de woning. Het kan dus ook zijn dat een woning leeg staat.
Een andere tendens, buy-to-let – een woning aankopen voor de verhuur – kende na de crisis een sterkere opwaartse beweging, aldus De Jonge.
Onrechtvaardig
Zowel bij keep-to-let als bij buy-to-let worden koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn, vindt de minister. “Er worden immers geen woningen aan de woningvoorraad onttrokken en er is ook behoefte aan (betaalbare) huurwoningen.”
Hij geeft wel toe dat door de omzetting van koop naar huur het voor starters in de huidige krappe markt nog lastiger wordt om een koopwoning te bemachtigen. “Daarbij worden woningen steeds vaker duur verhuurd, waardoor ze niet betaalbaar zijn voor groepen als middeninkomens. Het rendement voor de verhuurder kan daarentegen fors zijn, zeker als de woning in een gunstigere markt is aangekocht. Dat voelt onrechtvaardig.”
Opkoopbescherming
Concrete acties om dit tegen te gaan, noemt de minister echter niet. Hij wijst op maatregelen die het kabinet al heeft genomen om starters te beschermen, zoals de opkoopbescherming. Verder is de overdrachtsbelasting gedifferentieerd: starters zijn éénmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting en woningbeleggers betalen het algemene tarief van acht procent; het kabinet wil dit in 2023 verder verhogen naar negen procent. Ook wil het kabinet de leegwaarderatio afschaffen, waardoor de belasting van het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer moet aansluiten bij de praktijk. Ten slotte moeten middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming krijgen.
Strijd met hypotheekvoorwaarden
De vragenstellers waren ook bezorgd over het feit dat veel van de woningen in kwestie verhuurd zouden worden in strijd met de hypotheekvoorwaarden van de bank. De minister deelt deze zorgen niet.
Kredietverstrekkers verwachten niet dat in alle gevallen het verhuren van een woning wordt gemeld, zo blijkt. Het is voor hen wel lastig te achterhalen hoe vaak dit gebeurt. Uit een steekproef blijkt echter dat geldschieters het aandeel niet-gemelde verhuur laag inschatten, namelijk minder dan tien procent van hun portefeuille. Ook uiten zij geen zorgen over de gevolgen ervan. De Jonge ziet dan ook geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. Wel belooft hij het Platform Hypotheken van 2022 hierover weer uit te vragen.
