De gestegen hypotheekrente heeft de ergste druk van de markt voor bestaande koopwoningen afgehaald. De prijzen stijgen minder snel, er komen meer woningen te koop en het lukt kopers steeds vaker een woning te bemachtigen zonder extreem veel te overbieden. De broodnodige nieuwbouw komt echter niet in de buurt van de doelstelling van de overheid om de komende tien jaar gemiddeld 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Het aantal nieuw gebouwde woningen lijkt eerder af te nemen. Dat blijkt uit de Monitor Koopwoningmarkt van het tweede kwartaal van 2022 van het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Weer wat lucht in markt voor bestaande koopwoningen
In het tweede kwartaal van 2022 registreerde het Kadaster 7,9% meer transacties op de markt voor bestaande koopwoningen dan in het kwartaal ervoor. Dit is echter een seizoenseffect: in het tweede kwartaal worden meestal meer transacties geregistreerd dan in het eerste. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2021 zijn er wel duidelijk minder verkopen geregistreerd: er is sprake van een daling van 10,2%. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) registreert woningverkopen op het moment dat de overeenkomst tot stand komt, wat zo’n twee tot drie maanden eerder is dan de transactiedatum die het Kadaster registreert. De cijfers van de NVM lopen dus iets voor. Ook in deze cijfers is een daling van het aantal verkopen te zien. De NVM registreerde in het eerste halfjaar van 2022 10% minder transacties dan in de eerste helft van 2021.
De krapte op de woningmarkt voor bestaande woningen neemt licht af. De verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal transacties, de krapte-indicator, is toegenomen van 1,7 in het eerste kwartaal naar 2,1 in het tweede kwartaal. De krapte-indicator was sinds 2013 aan het dalen. Hoewel de markt nog steeds krap is, een normaal functionerende woningmarkt zou een krapte-indicator van rond de 7 moeten kennen, hebben potentiële kopers een grotere kans om een woning te kunnen bemachtigen. De belangrijkste oorzaak voor de vermindering van de krapte is een sterke toename van het aantal woningen dat nieuw te koop komt (+33%).
Een gevolg van de ruimere markt in combinatie met de hogere hypotheekrente is dat kopers minder gaan overbieden. Het vertrouwen in de woningmarkt is laag, waardoor mensen niet meer willen betalen. Bovendien zorgt de gestegen rente dat zij ook minder kunnen betalen. Er wordt nog steeds flink overboden, gemiddeld 7,5% in het tweede kwartaal. Dat is echter minder dan de 9,1% in het vierde kwartaal van 2021.
Nieuwbouw loopt achter
Het kabinet schreef in het regeerakkoord dat er rond de 100.000 woningen per jaar gebouwd zouden moeten worden. Voor 2022 lijkt dit aantal onhaalbaar. Het aantal verleende bouwvergunningen is in het eerste kwartaal van 2022 13% lager dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en komt uit op 16.6000 vergunningen. Voor april en mei zijn alleen nog voorlopige cijfers bekend, maar deze geven aan dat er een daling is van zo’n 25% ten opzichte van een jaar eerder.
Minder afgegeven vergunningen leidt tot minder aanbod en minder verkopen van nieuwbouwwoningen. In het eerste kwartaal van 2022 werden er 5.500 verkocht, wat een daling is van 43% ten opzichte van de 9.700 verkochte nieuwbouwwoningen in het vierde kwartaal van 2021. Dit aantal komt nog niet in de buurt van het streven van de overheid.
De nieuwbouwmarkt heeft te lijden onder een aantal negatieve invloeden. De gestegen kapitaalmarktrente is er daar een van. Daarnaast is er ook al enige tijd sprake van materiaal- en personeelstekorten en stijgen de bouwkosten. “In toekomstige bouwplannen moet ook nog eens twee derde deel betaalbare woningen geprogrammeerd worden, waardoor de financiering van woningbouwlocaties verder onder druk komt te staan. Beleggers geven aan hun investeringen in nieuwe huurwoningen te heroverwegen nu het kabinet overweegt om de vrije-huursector deels te gaan reguleren. Ten slotte vrezen deskundigen, waaronder rechters bij de Raad van State, dat de introductie van de Omgevingswet in januari tot vertraging van de woningbouw zal leiden en dreigt de stikstofvrijstelling voor woningbouw in oktober door de rechter te worden stopgezet. Dit alles zet de planexploitaties verder onder druk, met heronderhandelingen, herontwikkeling en dus vertraging van de nieuwbouwproductie als gevolg. Dit zijn ons inziens de ingrediënten voor een ‘perfect storm’”, aldus de Monitor Koopwoningmarkt.
Bron: Monitor Koopwoningmarkt
