Klimaatverandering vergroot de risico’s op schade aan woningen door bijvoorbeeld wateroverlast, droogte, hitte en overstroming. Dit kan op termijn grote fluctuaties in woningprijzen veroorzaken. Maar vooralsnog houden huiseigenaren en kopers zich weinig bezig met deze risico’s, aldus ING Research.
Hogere temperaturen, meer droogte, heviger en langduriger neerslag, en op termijn een stijgende zeespiegel. Met als gevolg extra brandrisico door natuurbranden, verminderd wooncomfort door hittestress, drinkwater- en voedseltekorten, overstromingen, paalrot en funderingsschade met verzakkingen tot gevolg, en het onbewoonbaar worden van delen van het land door de zeespiegelstijging. Al deze risico’s zullen uiteindelijk doorwerken in de woningprijzen.
Niet alleen doordat de kans op fysieke woningschade toeneemt, maar ook doordat huishoudens – via het energieverbruik – verantwoordelijk zijn voor een deel van de wereldwijde CO2-uitstoot en dus de opwarming van de aarde. Het is voor beleggers, woningcorporaties en eigenaar-bewoners belangrijk om inzicht te hebben in de klimaatrisico’s van hun woningbezit, betogen de onderzoekers. Want het “inprijzen” van deze klimaatrisico’s kan de marktwaarde van hun woningen verlagen.
Onderzoek naar prijsdaling na orkaan
Nu zijn die bedragen vooral nog abstract. Er is in Nederland nog weinig research bekend over de invloed van fysieke klimaatrisico’s op de woningmarkt. Wel is er onderzoek gedaan naar de prijzen van woningen in de laaggelegen gebieden langs de Maas, waar tussen 1993 en 1995 overstromingen waren. Na de overstromingen daalden de woningen bijna 11% in prijs. Maar na ongeveer een decennium was dit effect weggeëbd.
Ook onderzoek in de Verenigde Staten laat zien dat extreem weer een neerwaartse druk kan hebben op de woningprijzen. Zo blijkt dat orkaan Sandy (die in 2012 huishield, o.a. aan de oostkust van de VS) een langdurig negatief effect heeft gehad op de woningprijzen in New York. Ook bij woningen die zelf geen schade hadden ondervonden.
Gevoel van urgentie ontbreekt
Woningkopers houden vooralsnog nauwelijks rekening met de invloed van klimaatverandering op huizenprijzen. Dat is niet verwonderlijk, zeggen de onderzoekers. Ze geven daarvoor drie redenen.
1. Het gevoel van urgentie over fysieke klimaatrisico’s ontbreekt nog: de kans op een natuurramp is heel klein, en mensen vinden het nu eenmaal moeilijk om gebeurtenissen met een zeer kleine kans te beoordelen – hoe groot de mogelijke impact ook is.
2. Het inschatten van de kosten van klimaatrisico’s bij een woning is geen makkelijke klus en kost veel tijd. Er is (nog) geen standaardmethodiek beschikbaar en het ontbreekt aan data. Woningzoekenden weten kortom niet waar te beginnen.
3. Er is nog onvoldoende kennis van het potentiële eigen risico: huishoudens en ook professionele partijen op de woningmarkt zijn zich lang niet altijd bewust van het financieel risico dat ze lopen in geval van klimaatgerelateerde schade, zo bleek ook weer bij de overstromingen in Limburg in 2021. Mensen zijn vaak niet goed bekend met de polisvoorwaarden van hun verzekering én er heerst onduidelijkheid over de mate waarin de overheid gedupeerden compenseert in geval van fysieke woningschade als gevolg van het klimaat.
Schrikreactie
De onderzoekers verwachten echter dat de aandacht voor klimaatkosten snel kan veranderen. Allereerst, wanneer een of meerdere incidenten zich voordoen waarbij de fysieke schade aan woningen groot is, kan dit tot een schrikreactie en een enorme bezorgdheid over klimaatrisico’s leiden.
Ten tweede zullen ook gaandeweg data over klimaatrisico’s steeds beter beschikbaar worden. Door bijvoorbeeld striktere rapportage-eisen over klimaatrisico’s voor bedrijven, of door het opzetten van een standaardmethodiek voor het inschatten van klimaatrisico’s. Bovendien is te verwachten dat verzekeraars en de overheid steeds explicieter zullen zijn over de mate waarin zij de financiële schade van fysieke klimaatrisico’s dekken.
Daarnaast hebben lokale overheden, maar ook marktpartijen als verzekeraars en financiële instellingen, er baat bij dat huishoudens en professionele partijen op de woningmarkt zich meer bewust worden van fysieke klimaatrisico’s. Dat blijkt al uit campagnes als Overstroomik.nl, Rainproof Amsterdam en het Kennisportaal Klimaatadaptatie.
Risico’s meewegen in aankoopbeslissingen
Zodra het minder tijd en moeite kost om inzicht te krijgen in de fysieke klimaatrisico’s van woningen, kan de markt deze risico’s makkelijker inprijzen. Woningkopers zullen deze risico’s dan zelf meewegen in hun aankoopbeslissingen. Maar het kan ook zijn dat dit indirect gebeurt, omdat financiële instellingen deze risico’s al expliciet meenemen bij de beoordeling van financieringsaanvragen.
Zo is te verwachten dat de ECB in toenemende mate van banken, pensioeninstellingen en verzekeraars zal eisen dat zij hun kennis over klimaatrisico’s vergroten en ze deze risico’s expliciet opnemen in hun risicobeheersing. Bovendien zullen de beschikbaarheid en kwaliteit van klimaatdata steeds beter worden, via o.a. het KNMI.
Daarnaast is het aannemelijk dat er op termijn een standaardmethodiek beschikbaar zal zijn voor het meten van klimaatrisico’s. Zo is de Framework for Climate Adaptive Buildings op dit moment bezig een standaard te ontwikkelen van de fysieke klimaatrisico’s van gebouwen.
Naar verwachting zullen bedrijven en huishoudens over tijd steeds beter weten wat het financiële eigen risico is dat ze lopen door fysieke klimaatrisico’s. Mede doordat verzekeraars en de overheid steeds explicieter zullen zijn over de mate waarin zij de financiële gevolgen van fysieke klimaatrisico’s dekken.
Bron: ING Research
