Het lijkt erop dat de overstromingen in Limburg een wake-upcall zijn geweest. De Nederlandsche Bank waarschuwt in haar nieuwste Overzicht Financiële Stabiliteit met klem voor schade die vastgoedbeleggers – banken, verzekeraars en pensioenfondsen – kunnen lijden ten gevolge van extreme weersomstandigheden. Het overstromingsrisico én de mate van verduurzaming van een pand moeten meegenomen worden in taxaties, vindt DNB.
Vastgoed vertegenwoordigt met bijna 1400 miljard euro ruim een kwart van het balanstotaal van de gezamenlijke Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen. En het is niet ondenkbaar dat óf klimaatverandering óf klimaatbeleid gaat leiden tot schoksgewijze aanpassingen op de vastgoedmarkt.
Extreem weer
Gebouwen zijn kwetsbaar voor extreem weer ten gevolge van klimaatverandering. Overstromingen, stormschade en paalrot zijn mogelijke schadeposten. In het buitenland komen daar nog droogtes, bosbranden en orkanen bij. Dit gaat ook financiële instellingen raken. Bijvoorbeeld via hogere schadelasten voor verzekeraars, directe schade aan vastgoedbeleggingen en hogere kredietrisico’s op leningen. Bij verdergaande klimaatverandering valt niet uit te sluiten dat de schade een bedreiging gaat vormen voor de stabiliteit van het financiële systeem, waarschuwt DNB.
Daarbij komt dat overstromingsschade in buitendijks gebied en in gebieden beschermd door primaire waterkeringen momenteel niet wordt gedekt door reguliere verzekeringen. En op voorhand is niet duidelijk in hoeverre de overheid via de Wet tegemoetkoming schade bij rampen (Wts) dan de schade zal gaan dekken, aldus de toezichthouder.
DNB deed recent een enquête onder Nederlanders woonachtig in gebieden met risico op overstromingen: deze inwoners zeggen zich terdege bewust zijn van het overstromingsrisico, maar niet per se hogere financiële buffers te hebben om eventuele tegenslag op te vangen. En als buffers ontoereikend zijn na een overstroming…, daalt de waarde van het onderpand. Voor zover dit nog niet is meegenomen, leidt dit dus tot hogere kredietrisico’s voor hypotheekverstrekkers. Deze daling van onderpandwaarde kan banken, maar ook verzekeraars en pensioenfondsen raken.
Eerder is bijvoorbeeld al berekend dat de overstromingen van de Maas midden jaren ’90 leidden tot een prijsdaling van 9% voor de getroffen woningen. Ook is berekend dat in Nederland de verkoopwaardes van huizen in gebieden die vatbaar zijn voor overstromingen ongeveer 1% lager liggen.
Klimaatmaatregelen
Behalve met extreme weersomstandigheden gaan vastgoedeigenaren te maken krijgen met klimaatmaatregelen. Vanwege de CO2-uitstoot van gebouwen – zowel bij de bouw als bij het gebruik – speelt vastgoed een belangrijke rol in de energietransitie. In 2020 was de bebouwde omgeving – als één van de vijf klimaatakkoordsectoren – goed voor 13% van de uitstoot van broeikasgassen in Nederland; wereldwijd ging het om bijna 30%. In het Akkoord van Parijs en het Nationale klimaatakkoord is vastgelegd dat de uitstoot van broeikasgassen door gebouwen in 2050 moet zijn teruggebracht naar nul.
Tussen nu en 2030 zal naar schatting 40-60% van alle gebouwen waar Nederlandse financiële instellingen aan zijn blootgesteld verduurzaamd moeten worden. Om te zorgen dat alle gebouwen in 2050 klimaatneutraal zijn, zullen de standaarden voor de uitstoot van broeikasgassen door gebouwen de komende decennia geleidelijk strenger worden, verwacht DNB.
Maar hoe dat proces gaat verlopen weet nog niemand. Zo is in het Klimaatakkoord bepaald dat in 2030 1,5 miljoen woningen volledig energieneutraal moeten zijn gemaakt, maar is niet duidelijk hoe dat gerealiseerd gaat worden. En DNB is nog niet onder de indruk van de maatregelen die de financiële sector neemt: “Hoewel stappen worden genomen, kan de sector als geheel nog nadrukkelijker de vastgoedrisico’s van klimaatverandering integreren.”
De onzekerheid over het verloop van de transitie brengt mogelijk ook financiële risico’s met zich mee. “Een eerdere stresstest van DNB liet al zien dat plotselinge, grote wijzigingen in klimaatbeleid of energie-technologie kunnen leiden tot forse verliezen op activaposities van Nederlandse financiële instellingen.”
Vastgoedtaxaties
DNB pleit er dan ook voor dat klimaatgerelateerde risico’s nu al expliciet worden meegenomen in de waardering van vastgoed. “Dit geldt zowel voor de mogelijke gevolgen van klimaatverandering als voor de gevolgen van de transitie naar een klimaatneutrale gebouwde omgeving. Kenmerken van gebouwen die relevant zijn voor deze risico’s dienen te worden meegenomen in vastgoedtaxaties. Op basis daarvan kunnen financiële instellingen een betere risico-inschatting maken.”
